Bei der Prüfung, ob eine Gewerbemiete wegen eines auffälligen Missverhältnisses nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, kommt es auf den tatsächlichen Marktwert der konkreten Nutzungsüberlassung an. Ein Mietvertrag über ein Fitnessstudio mit Bar kann nicht ohne Weiteres anhand von Vergleichsmieten für Büroräume oder anhand der Miete eines vorherigen Hauptmietvertrags bewertet werden. Der BGH verlangt grundsätzlich eine sachverständige Ermittlung der orts- bzw. marktüblichen Miete und hebt deshalb die Entscheidung des OLG Frankfurt auf.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof stellt mit Beschluss vom 13. Mai 2026 – XII ZR 74/24 klar, dass bei der Beurteilung eines gewerblichen Mietvertrags als wucherähnliches Rechtsgeschäft nach § 138 Abs. 1 BGB der objektive Marktwert der konkreten Nutzungsüberlassung sorgfältig festgestellt werden muss.
Ein auffälliges Missverhältnis zwischen Miete und Marktwert liegt bei gewerblichen Mietverhältnissen grundsätzlich vor, wenn die vereinbarte Miete knapp 100 % über oder unter dem objektiven Marktwert liegt. Entscheidend ist dabei aber nicht irgendein verfügbarer Vergleichswert, sondern die Miete, die für vergleichbare Objekte und eine vergleichbare Nutzung tatsächlich erzielt wird.
In der Regel muss sich das Gericht deshalb sachverständig beraten lassen. Gibt es keine unmittelbar vergleichbaren Objekte, muss ein mit den konkreten örtlichen Marktverhältnissen vertrauter Sachverständiger beurteilen, welche Miete für das betreffende Objekt erzielt werden kann.
Der BGH beanstandet außerdem, dass das OLG Frankfurt aus einem hohen Mietpreis allein auf eine verwerfliche Gesinnung der begünstigten Vertragspartei geschlossen hatte. Selbst wenn sich nach sachverständiger Prüfung eine deutlich überhöhte Miete ergeben sollte, muss zusätzlich geprüft werden, ob der Begünstigte das Missverhältnis erkennen konnte und eine entsprechende verwerfliche Gesinnung hatte.
2. Tatbestand
Die spätere Gemeinschuldnerin, eine GmbH, hatte im Jahr 2015 Gewerberäume in einer Immobilie in Frankfurt angemietet. Dazu gehörte unter anderem eine Fläche im siebten Obergeschoss mit Fitnessfläche, Bar- und Loungefläche, Allgemeinflächen und Terrassen.
Mit der Hauptvermieterin war hierfür eine monatliche Nettokaltmiete von insgesamt 14.261,40 € vereinbart. Die Miete betrug 35 € pro Quadratmeter für die umbaute Fläche und 10 € pro Quadratmeter für die Terrassen.
Im Oktober 2016 vermietete die GmbH einen Teil dieser Flächen an die C. OHG unter. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug nunmehr 33.355,56 € – also deutlich mehr als das Doppelte der von der GmbH selbst zu zahlenden Miete.
Nach den Feststellungen des OLG Frankfurt war die Differenz so erheblich, dass es von einem auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung ausging. Das OLG stützte sich dabei unter anderem auf einen Gewerbemarktbericht der IHK, der für Büroflächen in entsprechender Lage eine Miete von 18 bis 38,50 € pro Quadratmeter auswies.
Das OLG hielt den Untermietvertrag deshalb für ein wucherähnliches Rechtsgeschäft und damit gemäß § 138 Abs. 1 BGB für nichtig. Es wies die Zahlungsklage insgesamt ab.
Der Insolvenzverwalter der GmbH wandte sich dagegen mit der Nichtzulassungsbeschwerde an den BGH.
3. Entscheidungsgründe
Der BGH gab der Beschwerde statt, ließ die Revision zu und hob das Urteil des OLG auf.
Ermittlung des objektiven Marktwerts
Zunächst bestätigt der BGH den rechtlichen Ausgangspunkt des OLG: Ein Vertrag kann nach § 138 Abs. 1 BGB als wucherähnliches Geschäft nichtig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und weitere Umstände hinzutreten, etwa eine verwerfliche Gesinnung des objektiv Begünstigten.
Bei einem gewerblichen Mietvertrag ist deshalb zunächst der objektive Marktwert der Nutzungsüberlassung festzustellen. Maßgeblich sind grundsätzlich die Mieten, die für vergleichbare Objekte erzielt werden.
Genau hier sah der BGH den entscheidenden Fehler des OLG.
Das Berufungsgericht hatte die Miete aus dem Hauptmietvertrag als objektiven Mietwert zugrunde gelegt. Außerdem hatte es auf einen IHK-Marktbericht für Büroflächen zurückgegriffen.
Der BGH hält das für nicht ausreichend. Die untervermieteten Räume wurden nicht als Büro, sondern als Fitnessstudio mit Bar genutzt. Die bloße Tatsache, dass Büroflächen dieser Nutzung noch am nächsten kommen, macht sie nicht ohne Weiteres zu geeigneten Vergleichsobjekten. Hinzu kam, dass bestimmte im Hauptmietvertrag enthaltene Flächen – etwa ärztliche Behandlungs- und Besprechungsräume – gar nicht Gegenstand des Untermietvertrags waren.
Das OLG hätte daher den vom Kläger angebotenen Sachverständigenbeweis nicht ablehnen dürfen. Die unterlassene Beweiserhebung verletzte den Anspruch des Klägers auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG.
Auch die subjektive Seite muss geprüft werden
Der BGH belässt es allerdings nicht bei der Frage des objektiven Mietwerts.
Selbst wenn ein Sachverständigengutachten erneut zu dem Ergebnis führen sollte, dass die Untermiete deutlich über dem Marktwert lag, folgt daraus nicht automatisch die Nichtigkeit des Vertrags.
Vielmehr muss zusätzlich geprüft werden, ob die begünstigte Vertragspartei das Missverhältnis erkennen konnte und eine entsprechende verwerfliche Gesinnung vorlag.
Gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen bestehen nach Auffassung des BGH erhebliche Bewertungsschwierigkeiten. Deshalb muss konkret festgestellt werden, ob der Marktwert für die betreffende Vertragspartei überhaupt erkennbar war.
4. Das Urteil im Detail
Besonders interessant ist die Aussage des BGH zur Bedeutung des Hauptmietvertrags.
Das OLG hatte argumentiert, der Geschäftsführer der GmbH habe die ortsübliche Miete gekannt, weil er selbst erst rund ein Jahr zuvor die Flächen zu 35 € pro Quadratmeter angemietet hatte. Daraus leitete es die Kenntnis der Marktverhältnisse und damit eine verwerfliche Gesinnung ab.
Der BGH lässt diese Schlussfolgerung nicht ohne Weiteres zu. Die Kenntnis des im Jahr 2015 vereinbarten Hauptmietzinses kann nur dann auf eine verwerfliche Gesinnung schließen lassen, wenn dieser Mietzins tatsächlich mit der ortsüblichen Miete im Jahr 2016 gleichgesetzt werden kann und der Geschäftsführer dies auch erkennen konnte. Ein einzelner zuvor geschlossener Mietvertrag ist also nicht automatisch mit dem objektiven Marktwert gleichzusetzen.
Hinzu kommt die Stellung der Vertragsparteien. Der Untermietvertrag wurde mit einer OHG geschlossen. Nach Auffassung des BGH ist bei einem Vollkaufmann grundsätzlich davon auszugehen, dass der andere Vertragspartner nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit ausgenutzt hat. Diese Vermutung ist allerdings widerlegbar.
Damit gibt der BGH dem OLG für das weitere Verfahren eine klare Prüfungsreihenfolge vor:
- Zunächst muss der objektive Marktwert der konkret vermieteten Flächen ermittelt werden.
- Dabei sind tatsächlich vergleichbare Objekte und deren Nutzung heranzuziehen.
- Reichen vorhandene Vergleichsdaten nicht aus, ist grundsätzlich ein Sachverständigengutachten einzuholen.
- Erst wenn ein erhebliches Missverhältnis zwischen vereinbarter Miete und Marktwert festgestellt wurde, ist die subjektive Seite des § 138 Abs. 1 BGB zu prüfen.
- Dabei ist insbesondere zu untersuchen, ob der Begünstigte das Missverhältnis erkennen konnte und eine verwerfliche Gesinnung vorlag.
Der BGH hat das Urteil des OLG Frankfurt daher aufgehoben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen. Ob der Untermietvertrag tatsächlich wegen § 138 Abs. 1 BGB nichtig ist, steht damit noch nicht endgültig fest.
Bedeutung für die Praxis: Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei der Frage einer sittenwidrig überhöhten Gewerbemiete nicht einfach auf einen bestehenden Mietvertrag, einen allgemeinen Marktbericht oder eine vermeintlich ähnliche Nutzung zurückgegriffen werden kann. Entscheidend ist der konkrete Marktwert der konkreten Immobilie für die konkrete Nutzung zum maßgeblichen Zeitpunkt. Erst auf dieser belastbaren Grundlage lässt sich beurteilen, ob tatsächlich ein auffälliges Missverhältnis und anschließend ein wucherähnliches Rechtsgeschäft vorliegt.
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