Verstößt ein Vermieter im Vormietverhältnis gegen seine vorvertragliche Auskunftspflicht, verliert er dadurch nicht automatisch das Recht, sich bei einer Neuvermietung auf die zulässige Vormiete zu berufen. Entscheidend ist, ob die vereinbarte Vormiete materiell-rechtlich nach den Ausnahmeregelungen der §§ 556e, 556f BGB zulässig war. Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zurück, damit insbesondere die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf die zulässige Miethöhe geprüft werden.
1. Kernaussage des Urteils
Mit Urteil vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 125/23) konkretisiert der Bundesgerichtshof die Voraussetzungen, unter denen sich ein Vermieter bei einer Neuvermietung im Rahmen der Mietpreisbremse auf die Vormiete berufen darf.
Nach § 556e Abs. 1 BGB kann ein Vermieter grundsätzlich eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbaren, wenn diese höher war als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete. Voraussetzung ist allerdings, dass die Vormiete ihrerseits wirksam vereinbart wurde und in ihrer konkreten Höhe rechtlich zulässig war.
Der BGH stellt klar, dass die Verletzung der vorvertraglichen Auskunftspflicht nach § 556g Abs. 1a BGB im Vormietverhältnis nicht dazu führt, dass die Vormiete für ein nachfolgendes Mietverhältnis automatisch auf die allgemeine Höchstgrenze der Mietpreisbremse reduziert wird.
Entscheidend ist vielmehr, ob ein gesetzlicher Ausnahmetatbestand tatsächlich vorliegt. Beruft sich der Vermieter beispielsweise auf Modernisierungsmaßnahmen, muss geprüft werden, ob diese eine höhere Miete nach § 556e Abs. 2 BGB rechtfertigen.
Bedeutung für die Praxis: Die Verletzung der Auskunftspflicht und die materielle Zulässigkeit der Miethöhe sind rechtlich getrennt zu beurteilen. Ein Verstoß gegen die Auskunftspflicht hat zwar gesetzlich vorgesehene Folgen für den Vermieter, führt aber nicht automatisch zur Unwirksamkeit der vereinbarten Miethöhe.
Darüber hinaus bestätigt der BGH, dass Mieter grundsätzlich Ersatz ihrer vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten verlangen können, wenn der Vermieter schuldhaft eine unzulässig hohe Miete fordert und dadurch Anlass für die Rechtsverfolgung gibt. Ob diese Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, muss das Berufungsgericht nach weiteren Feststellungen entscheiden.
2. Tatbestand
Die Klägerin, eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Gesellschaft, machte abgetretene Ansprüche von Mietern gegen ihre Vermieterin geltend. Streitgegenstand waren mögliche Verstöße gegen die Mietpreisbremse.
Die beklagte Vermieterin hatte seit Februar 2021 eine rund 68,5 m² große Wohnung in Berlin an zwei Mieter vermietet. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 780,10 €, entsprechend 11,39 €/m².
Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, in dem die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung galt.
Bereits im Vormietverhältnis war dieselbe Miete vereinbart worden. Die Vermieterin hatte den Vormieter allerdings vor Vertragsschluss nicht darüber informiert, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf Modernisierungsmaßnahmen berufen wollte.
Im neuen Mietvertrag teilte sie den Mietern dagegen mit, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 €/m² betragen hatte.
Die Mieter bezweifelten die Zulässigkeit der Miethöhe und traten ihre Ansprüche an die Klägerin ab. Diese rügte mit Schreiben vom 16. April 2021 einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangte unter anderem Auskunft über die Vormiete, frühere Mieterhöhungen und durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.
Nach einer erfolglosen Fristsetzung und Mahnung erhob die Klägerin Klage. Sie verlangte unter anderem die Rückzahlung von 242,03 € für Mai 2021 sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht Berlin änderte diese Entscheidung teilweise ab: Es verurteilte die Vermieterin zur vollständigen Rückzahlung der geforderten 242,03 € und zur Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 659,74 €.
Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass sich die Vermieterin nicht auf die Vormiete berufen könne, weil sie den Vormieter nicht ordnungsgemäß über die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen informiert hatte. Die im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB geschuldete Vormiete sei deshalb auf die nach der Mietpreisbremse allgemein zulässige Höhe beschränkt.
Beide Parteien legten Revision ein. Die Vermieterin wollte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Die Klägerin verlangte zusätzlich die Erstattung der bislang nicht zugesprochenen Rechtsverfolgungskosten.
3. Entscheidungsgründe
3.1. Die Mietpreisbremse ist verfassungsgemäß
Zunächst wies der BGH die verfassungsrechtlichen Einwände der Vermieterin zurück.
Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB in ihrer verlängerten Fassung und die darauf beruhende Berliner Mietenbegrenzungsverordnung seien wirksam. Der Senat verwies auf seine frühere Rechtsprechung sowie auf den Nichtannahmebeschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 8. Januar 2026.
3.2. Die Auskunft über die Vormiete war im neuen Mietverhältnis ausreichend
Die Vermieterin hatte die neuen Mieter im Mietvertrag darüber informiert, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses 11,39 €/m² betragen hatte.
Diese Angabe genügte nach Auffassung des BGH den inhaltlichen Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB.
Dass der Gesamtbetrag der Vormiete nicht ausdrücklich genannt wurde, war unschädlich. Aus der ebenfalls angegebenen Wohnfläche von 68,49 m² und der vereinbarten Quadratmetermiete konnten die Mieter die Gesamtmiete ohne Weiteres errechnen.
Die Vermieterin war daher im neuen Mietverhältnis nicht bereits wegen einer unzureichenden Auskunft über die Vormiete daran gehindert, sich auf § 556e Abs. 1 BGB zu berufen.
3.3. Verletzung der Auskunftspflicht macht die Vormiete nicht automatisch unzulässig
Der zentrale Punkt der Entscheidung betrifft die Frage, welche Auswirkungen die unterlassene Auskunft gegenüber dem Vormieter auf die zulässige Miete im anschließenden Mietverhältnis hat.
Nach § 556g Abs. 1a BGB kann sich ein Vermieter bei Verletzung seiner vorvertraglichen Auskunftspflicht zeitweise nicht auf einen Ausnahmetatbestand der §§ 556e, 556f BGB berufen. Die Vorschrift sieht jedoch nicht vor, dass die Mietpreisvereinbarung dadurch teilweise unwirksam wird.
Der BGH unterscheidet deshalb zwischen zwei Fragen:
- Formelle beziehungsweise zeitliche Einschränkung der Berufung auf eine Ausnahme: Der Vermieter darf sich gegenüber dem betroffenen Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen zunächst nicht auf den Ausnahmetatbestand berufen.
- Materielle Zulässigkeit der vereinbarten Miete: Ob die Miethöhe tatsächlich zulässig vereinbart wurde, richtet sich nach den einschlägigen Vorschriften der Mietpreisbremse und den gesetzlichen Ausnahmetatbeständen.
Diese Unterscheidung ist entscheidend. Die Auskunftspflicht soll den jeweiligen Mieter darüber informieren, ob der Vermieter eine Ausnahme von der Mietpreisbremse beansprucht. Die gesetzliche Sanktion soll den Mieter schützen, der ohne die erforderliche Information davon ausgehen darf, dass nur die allgemeine Höchstgrenze gilt.
Der BGH sieht jedoch keinen Grund, diesen Schutz auf ein späteres Mietverhältnis auszudehnen und dem Vermieter dadurch dauerhaft die Möglichkeit zu nehmen, eine materiell-rechtlich zulässige Vormiete erneut zu vereinbaren.
3.4. Maßgeblich ist, ob die Vormiete materiell-rechtlich gerechtfertigt war
Der Wortlaut des § 556e Abs. 1 BGB stellt auf die Miete ab, die der vorherige Mieter zuletzt „schuldete“.
Nach Auffassung des BGH bedeutet dies nicht, dass ausschließlich diejenige Miete als Vormiete anzusehen ist, deren Zahlung der Vermieter gegenüber dem Vormieter gerichtlich hätte durchsetzen können.
Die Formulierung soll vielmehr sicherstellen, dass die Vormiete wirksam vereinbart wurde und insbesondere nur in ihrer nach den §§ 556d ff. BGB zulässigen Höhe Bestandsschutz genießt.
Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Vermieter bei einer Neuvermietung gezwungen werden, eine zuvor wirksam vereinbarte Miete abzusenken. Eine solche Absenkung wäre auch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Vermieter im Vormietverhältnis seine Auskunftspflicht verletzt hätte, die vereinbarte Miete aber materiell-rechtlich zulässig gewesen wäre.
Im konkreten Fall hatte die Vermieterin geltend gemacht, dass durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen eine höhere Miete rechtfertigten.
Ob diese Maßnahmen tatsächlich vorlagen und in welchem Umfang sie eine Überschreitung der allgemeinen Mietpreisgrenze ermöglichten, hatte das Landgericht nicht festgestellt.
Deshalb konnte der BGH nicht abschließend entscheiden, ob die vereinbarte Miete von 780,10 € zulässig war.
3.5. Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten können erstattungsfähig sein
Der BGH bestätigte grundsätzlich, dass ein Mieter Ersatz vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten verlangen kann, wenn der Vermieter schuldhaft eine unzulässig hohe Miete vereinbart und einfordert.
Die Kosten können eine adäquate Folge der Pflichtverletzung darstellen. Denn Mieter müssen eine mögliche Überschreitung der Mietpreisbremse häufig zunächst prüfen lassen, Auskünfte einholen und den Verstoß rügen, um ihre Rechte durchzusetzen.
Darüber hinaus kann das Einfordern einer unberechtigten Miete eine Verletzung der vertraglichen Rücksichtnahmepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB darstellen.
Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist allerdings, dass die Vermieterin tatsächlich eine unzulässig hohe Miete verlangt hat und ihr die Pflichtverletzung vorzuwerfen ist. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, hängt wiederum von der noch zu klärenden Zulässigkeit der Vormiete ab.
4. Das Urteil im Detail
4.1. Aufhebung und Zurückverweisung
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurück.
Das Landgericht muss insbesondere feststellen, ob die von der Vermieterin behaupteten Modernisierungsmaßnahmen vorlagen und in welchem Umfang sie nach § 556e Abs. 2 BGB eine Überschreitung der allgemeinen Mietpreisgrenze rechtfertigten.
Erst danach lässt sich beurteilen, ob die vereinbarte Miete von 780,10 € zulässig war und ob den Mietern ein Rückzahlungsanspruch zusteht.
4.2. Neue Vorgaben zur Berechnung der Rechtsverfolgungskosten
Der BGH korrigierte außerdem die Auffassung des Landgerichts zur Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten.
Das Landgericht hatte den Gegenstandswert für das Verlangen nach einer Herabsetzung der Miete entsprechend § 41 Abs. 5 GKG anhand des 17-fachen monatlichen Überschreitungsbetrags bemessen.
Der BGH stellte klar, dass sich die Bewertung nicht nach einer analogen Anwendung dieser Vorschrift richtet. Vielmehr sind § 48 Abs. 1 GKG und § 9 ZPO maßgeblich.
Daraus folgt, dass für das Verlangen nach einer Erklärung über die künftige Herabsetzung der Miete grundsätzlich der 42-fache Betrag der monatlichen Mietüberschreitung zugrunde zu legen ist. Das Landgericht muss diese Vorgabe bei einer erneuten Entscheidung berücksichtigen.
4.3. Praktische Bedeutung für Vermieter und Mieter
Das Urteil verdeutlicht, dass die Mietpreisbremse verschiedene rechtliche Ebenen umfasst, die nicht miteinander gleichgesetzt werden dürfen.
Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass eine Verletzung der vorvertraglichen Auskunftspflicht nicht automatisch zum dauerhaften Verlust einer materiell-rechtlich zulässigen Miethöhe führt. Sie bleiben allerdings verpflichtet, die gesetzlichen Informationspflichten zu erfüllen und dürfen sich bei deren Verletzung nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf Ausnahmetatbestände berufen.
Für Mieter bedeutet das Urteil, dass eine fehlende Auskunft des Vormieters allein nicht genügt, um die Vormiete für ein späteres Mietverhältnis auf die allgemeine Grenze der Mietpreisbremse zu reduzieren. Entscheidend bleibt, ob die vereinbarte Vormiete unter Berücksichtigung der gesetzlichen Ausnahmen zulässig war.
Auch für die Durchsetzung von Mieterrechten ist die Entscheidung relevant: Vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten können grundsätzlich ersatzfähig sein, wenn der Vermieter schuldhaft eine unzulässig hohe Miete fordert. Ein solcher Anspruch setzt jedoch voraus, dass eine entsprechende Pflichtverletzung tatsächlich vorliegt.
Fazit: Der BGH trennt die Sanktionen wegen einer Verletzung der Auskunftspflicht konsequent von der materiellen Zulässigkeit der Miethöhe. Eine unterlassene Information im Vormietverhältnis macht eine ansonsten zulässige Vormiete nicht automatisch für spätere Mietverhältnisse unbrauchbar. Ob die Vermieterin im konkreten Fall die vereinbarte Miete verlangen durfte, muss das Landgericht nach Prüfung der behaupteten Modernisierungsmaßnahmen erneut entscheiden.
Hinweis: Für diese Zusammenfassung wurde künstliche Intelligenz genutzt. Keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hier veröffentlichten Inhalte. Jede Haftung wird ausgeschlossen.