Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass ein Mieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben kann, etwa zur Reduzierung eigener Mietkosten. Dieses Interesse endet jedoch dort, wo die Untervermietung auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist. Eine gewinnbringende Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters kann daher eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB nicht vorliegt, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielen will, der über die Deckung seiner wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
Der Zweck der gesetzlichen Regelung über die Untervermietung besteht darin, dem Mieter bei veränderten Lebensumständen den Erhalt des Mietverhältnisses zu ermöglichen, etwa durch Kostenteilung. Sie soll jedoch keine Möglichkeit zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung durch den Mieter eröffnen.
Untervermietet der Mieter dennoch ohne Zustimmung des Vermieters zu deutlich höheren Preisen und erzielt dadurch Gewinn, stellt dies eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
2. Tatbestand
Der Beklagte war seit 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt rund 497 € monatlich.
Aufgrund eines längeren Auslandsaufenthalts hatte der Vermieter ihm zunächst eine zeitlich begrenzte Untervermietung bis Januar 2020 erlaubt. Als sich der Aufenthalt verlängerte, vermietete der Beklagte die Wohnung erneut an zwei Untermieter – diesmal ohne Zustimmung der Vermieterin.
Die vereinbarte Untermiete lag bei 962 € Nettokaltmiete monatlich (insgesamt 1.100 € inklusive Nebenkosten). Damit lag sie deutlich über der vom Beklagten selbst geschuldeten Miete.
Der Beklagte bat zwar per E-Mail um Genehmigung der Untervermietung, erhielt jedoch keine Antwort. Die Vermieterin stellte die Untervermietung erst später bei einer Wohnungsbesichtigung fest und mahnte den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung ab. Nachdem dieser das Untermietverhältnis nicht beendete, kündigte sie im Februar 2022 fristlos und hilfsweise ordentlich.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage zunächst ab. Auf Berufung der Vermieterin verurteilte das Landgericht den Beklagten jedoch zur Räumung der Wohnung. Gegen dieses Urteil legte der Beklagte Revision beim Bundesgerichtshof ein. VIII_ZR_228-23
3. Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil der Vorinstanz und wies die Revision des Beklagten zurück.
Pflichtverletzung durch unerlaubte Untervermietung
Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter die Wohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters einem Dritten überlassen. Die Untervermietung ohne entsprechende Erlaubnis stellt daher eine Vertragsverletzung dar.
Voraussetzungen eines Anspruchs auf Untervermietung
Ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters kann sich aus § 553 Abs. 1 BGB ergeben. Voraussetzung hierfür ist, dass nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen.
Ein solches Interesse kann beispielsweise vorliegen, wenn der Mieter seine Mietkosten reduzieren oder die Wohnung während vorübergehender Abwesenheit erhalten möchte.
Kein berechtigtes Interesse bei Gewinnerzielung
Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass ein berechtigtes Interesse nicht gegeben ist, wenn der Mieter durch die Untervermietung Einnahmen erzielt, die über seine eigenen Wohnkosten hinausgehen.
Die gesetzliche Regelung zur Untervermietung dient historisch und systematisch dazu, dem Mieter den Fortbestand des Mietverhältnisses trotz veränderter Lebensumstände zu ermöglichen. Sie soll aber keine Möglichkeit eröffnen, mit fremdem Eigentum wirtschaftliche Gewinne zu erzielen.
Die wirtschaftliche Verwertung einer Wohnung steht grundsätzlich dem Eigentümer zu. Auch aus verfassungsrechtlicher Perspektive ergibt sich daher kein Anspruch des Mieters, aus der Wohnung Gewinne zu erzielen.
Anwendung auf den konkreten Fall
Im vorliegenden Fall lag eine solche gewinnbringende Untervermietung vor.
Die Untermiete betrug mehr als das Doppelte der vom Beklagten geschuldeten Nettokaltmiete. Selbst unter Berücksichtigung möglicher Nebenkosten blieb ein erheblicher Überschuss.
Da somit kein Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung bestand, konnte sich der Beklagte nicht darauf berufen, dass die Vermieterin treuwidrig gehandelt habe, als sie die Kündigung erklärte.
Die unerlaubte und gewinnorientierte Untervermietung stellte daher eine schuldhafte und erhebliche Pflichtverletzung dar, die eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigte.
4. Das Urteil im Detail
Der Bundesgerichtshof nutzte das Verfahren, um die Auslegung des Begriffs „berechtigtes Interesse“ im Sinne des § 553 BGB grundlegend zu präzisieren.
Historische und systematische Auslegung
Die Richter stellten anhand der Gesetzgebungsgeschichte dar, dass die Vorschriften über die Untervermietung bereits seit Beginn des 20. Jahrhunderts dem Ziel dienten, Wohnraumknappheit zu begegnen und Mietern den Erhalt ihrer Wohnung zu ermöglichen.
Bereits frühere mietrechtliche Regelungen sahen vor, dass die Höhe der Untermiete in einem angemessenen Verhältnis zur Hauptmiete stehen muss, um spekulative Gewinne zu verhindern.
Auch bei der Einführung der heutigen Regelung wurde ein Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen angestrebt. Das Untervermietungsrecht sollte dem Mieter Flexibilität geben, nicht aber wirtschaftliche Gewinne aus der Wohnung ermöglichen.
Grundrechtliche Betrachtung
Der Senat stellte außerdem klar, dass die wirtschaftliche Nutzung einer Wohnung Teil des Eigentumsrechts des Vermieters ist.
Der Mieter besitzt zwar ein grundrechtlich geschütztes Besitzrecht an der Wohnung, dieses berechtigt ihn jedoch nicht dazu, aus der Wohnung eigenständig Gewinne zu erzielen.
Schutz von Untermietern
Das Gericht betonte außerdem, dass die Begrenzung gewinnorientierter Untervermietung auch Untermieter vor überhöhten Mieten schützen kann.
Zudem müsse ein Untermieter grundsätzlich das Risiko tragen, dass das Hauptmietverhältnis endet, wenn der Hauptmieter ohne erforderliche Erlaubnis untervermietet.
Ergebnis
Da der Beklagte deutlich höhere Einnahmen erzielte als seine eigenen Wohnkosten betrugen und er keine Erlaubnis zur Untervermietung hatte, war die Kündigung wirksam.
Der Beklagte musste die Wohnung daher räumen und an die Vermieterin herausgeben.
Das Urteil schafft Klarheit für das Wohnraummietrecht: Untervermietung ist zulässig, wenn sie dem Kostenersatz oder der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses dient. Sie darf jedoch nicht als Geschäftsmodell zur Gewinnerzielung genutzt werden.
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