Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass Wohnungseigentümer ihre Pflicht zur Zahlung beschlossener Hausgeldvorschüsse nicht wegen ausstehender Jahresabrechnungen zurückhalten dürfen. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB ist gegenüber Vorschussforderungen der Gemeinschaft generell ausgeschlossen. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer einen anerkannten oder rechtskräftig titulierten Gegenanspruch besitzt.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24) entscheidet, dass ein Wohnungseigentümer gegenüber dem Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auf Zahlung von beschlossenen Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 WEG kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB geltend machen kann.
Dies gilt generell, also auch dann, wenn der Wohnungseigentümer über anerkannte oder rechtskräftig festgestellte Gegenansprüche verfügt – etwa auf Erstellung ausstehender Jahresabrechnungen.
Begründet wird dies mit der Natur der Schuld und dem Finanzierungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft: Die laufenden Vorschüsse stellen das zentrale Liquiditätsinstrument zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Würde einzelnen Eigentümern erlaubt, diese Zahlungen zurückzuhalten, wäre die Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft gefährdet.
2. Tatbestand
Der Beklagte ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
In einer Eigentümerversammlung im Januar 2021 wurde unter Tagesordnungspunkt 6 der Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan für das Jahr 2021 beschlossen. Zudem wurde festgelegt, dass der Wirtschaftsplan bis zu einer neuen Beschlussfassung fortgelten soll.
Auf Grundlage dieses Beschlusses verlangte die Gemeinschaft vom Beklagten rückständige Hausgeldvorschüsse für Juni bis September 2022 in Höhe von 18.540 €.
Der Beklagte verweigerte die Zahlung. Zur Begründung berief er sich auf ein Zurückbehaltungsrecht, da:
- seit mehreren Jahren keine Jahresabrechnungen erstellt bzw. beschlossen worden seien,
- er bereits gerichtlich einen Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung 2019 erstritten habe,
- weitere Abrechnungen ebenfalls ausstünden.
Das Amtsgericht Düsseldorf gab der Klage statt.
Auch die Berufung vor dem Landgericht Düsseldorf blieb erfolglos.
Das Landgericht ließ die Revision zum Bundesgerichtshof zu, um klären zu lassen, ob ein Wohnungseigentümer gegenüber Vorschussforderungen grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann.
3. Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück.
Beschränkung der Revision
Zunächst stellte das Gericht fest, dass die Revision nur hinsichtlich der Frage des Zurückbehaltungsrechts zugelassen war. Andere Angriffe gegen den Beschluss über den Wirtschaftsplan waren daher unzulässig.
Voraussetzungen eines Zurückbehaltungsrechts
Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB setzt voraus:
- einen fälligen Gegenanspruch des Schuldners gegen den Gläubiger
- Gegenseitigkeit der Ansprüche
Der BGH unterstellte zugunsten des Beklagten, dass ihm tatsächlich Ansprüche auf Erstellung mehrerer Jahresabrechnungen zustehen und dass diese teilweise sogar gerichtlich festgestellt sind.
Grundsätzlicher Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts
Trotz dieser Ansprüche verneint der BGH ein Zurückbehaltungsrecht.
Der Grund liegt im Finanzierungssystem der Wohnungseigentümergemeinschaft:
- Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan sind das zentrale Instrument zur Finanzierung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums.
- Die laufenden Zahlungen sichern die Liquidität der Gemeinschaft.
- Würde einzelnen Eigentümern erlaubt, Vorschüsse zurückzuhalten, könnte dies zu erheblichen Zahlungsausfällen führen.
Konkrete Risiken sind laut Gericht:
- Einschränkung der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft
- Gefahr von Versorgungssperren (z. B. Energie)
- Gefährdung des Versicherungsschutzes
- Entstehung von Verzugszinsen
Daher ergibt sich aus der Natur der Verpflichtung ein Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts.
Keine Einzelfallprüfung erforderlich
Der BGH betont, dass keine Prüfung im Einzelfall erforderlich ist, ob die Liquidität tatsächlich gefährdet wäre.
Dies sei aus Praktikabilitätsgründen geboten, weil der Wirtschaftsplan ohnehin auf Prognosen beruhe und der Liquiditätsbedarf nicht exakt vorhersehbar sei.
Unterschied zur Aufrechnung
Der Senat grenzt das Zurückbehaltungsrecht von der Aufrechnung (§ 387 BGB) ab.
- Eine Aufrechnung ist ausnahmsweise zulässig, wenn die Gegenforderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist.
- Grund: Die Aufrechnung wirkt als Erfüllungssurrogat und tilgt die Forderung unmittelbar.
Ein Zurückbehaltungsrecht hingegen:
- dient lediglich als Druckmittel,
- verhindert die Zahlung möglicherweise auf unbestimmte Zeit,
- gefährdet dadurch die Liquiditätsbasis der Gemeinschaft.
Deshalb wird es vollständig ausgeschlossen.
Durchsetzung der Gegenansprüche
Der Wohnungseigentümer bleibt nicht rechtlos.
Er kann seine Ansprüche – etwa auf Erstellung von Jahresabrechnungen – durch Klage oder Zwangsvollstreckung aus einem Titel durchsetzen.
Die Zahlung der Vorschüsse darf jedoch nicht als Druckmittel eingesetzt werden.
4. Das Urteil im Detail
Entwicklung der Rechtslage
Der Bundesgerichtshof verweist auf seine frühere Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht vor der Reform 2020.
Früher fehlte bereits die Gegenseitigkeit der Ansprüche, weil:
- der Zahlungsanspruch aus dem Wirtschaftsplan der Gemeinschaft zustand,
- der Anspruch auf Erstellung der Jahresabrechnung sich gegen den Verwalter richtete.
Nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes besteht die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung nun direkt gegenüber der Gemeinschaft. Dadurch könnte theoretisch die Voraussetzung der Gegenseitigkeit erfüllt sein.
Der BGH stellt jedoch klar:
Trotz dieser Änderung bleibt das Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen.
Literaturmeinungen
Die juristische Literatur ist hierzu nicht einheitlich:
- Einige Stimmen befürworten ein Zurückbehaltungsrecht bei anerkannten oder titulierten Gegenforderungen.
- Eine Mindermeinung erlaubt es in Ausnahmefällen bei Verweigerung von Abrechnungsbeschlüssen.
Die überwiegende Meinung lehnt das Zurückbehaltungsrecht jedoch vollständig ab.
Der Bundesgerichtshof schließt sich ausdrücklich dieser Auffassung an.
Bedeutung des Finanzierungssystems
Im Mittelpunkt der Entscheidung steht die wirtschaftliche Funktionsfähigkeit der Gemeinschaft.
Die Vorschüsse aus dem Wirtschaftsplan erfüllen mehrere Funktionen:
- Finanzierung laufender Bewirtschaftungskosten
- Sicherstellung der Verwaltungstätigkeit
- Bildung und Auffüllung von Rücklagen
- Vorsorge für unvorhergesehene Kosten
Würde ein Eigentümer die Zahlung zurückhalten, könnten auch andere Eigentümer diesem Beispiel folgen. Dies könnte die Liquidität der Gemeinschaft vollständig untergraben.
Verhältnis zur Rücklage
Der Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts gilt auch für Beiträge zur Instandhaltungsrücklage.
Die Rücklage dient gerade dazu, der Gemeinschaft Liquidität für unvorhersehbare Ausgaben zu sichern. Auch hier würde ein Zurückbehaltungsrecht den Zweck des Systems gefährden.
Praktische Folgen
Das Urteil hat erhebliche praktische Bedeutung für Wohnungseigentümergemeinschaften:
- Hausgeldforderungen können nicht mit Druckmitteln blockiert werden.
- Selbst bei massiven Pflichtverletzungen der Verwaltung bleibt die Zahlungspflicht bestehen.
- Eigentümer müssen stattdessen separate rechtliche Schritte zur Durchsetzung ihrer Ansprüche wählen.
Damit stärkt der Bundesgerichtshof die finanzielle Stabilität und Funktionsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften.
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