Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die Ausnahme von der Mietpreisbremse nach § 556f Satz 1 BGB auch für bestehende Räumlichkeiten gelten kann, die aufgrund schwerer Schäden nicht mehr bewohnbar waren. Werden diese Räumlichkeiten mit wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht und nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung vermietet, kann die Ausnahme greifen. Ob diese Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind, muss das Berufungsgericht erneut prüfen.
1. Kernaussage des Urteils
Mit Urteil vom 1. Juli 2026 (VIII ZR 50/23) konkretisiert der Bundesgerichtshof (BGH) die Voraussetzungen der Ausnahme von der Mietpreisbremse nach § 556f Satz 1 BGB.
Nach dieser Vorschrift gelten die Begrenzungen der Wiedervermietungsmiete nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Die Ausnahme erfasst nicht ausschließlich neu errichtete Gebäude oder Wohnungen. Sie kann auch bereits vorhandene Räumlichkeiten betreffen, die aufgrund erheblicher Schäden nicht mehr bewohnbar waren und erst durch umfangreiche Baumaßnahmen dauerhaft wieder zu Wohnzwecken nutzbar gemacht wurden.
Entscheidend ist, dass durch die Wiederherstellung Wohnraum geschaffen wird, der zuvor tatsächlich nicht mehr vorhanden und für eine Vermietung nicht verfügbar war. Die Maßnahmen müssen einen wesentlichen Bauaufwand erfordern und wirtschaftlich einer Neubauleistung vergleichbar sein.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Schäden möglicherweise von einem früheren Eigentümer absichtlich verursacht wurden. Ein solches Verhalten wird dem späteren Eigentümer grundsätzlich nicht zugerechnet. Bei einem nachweisbaren Rechtsmissbrauch kann allerdings § 242 BGB eingreifen.
Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Ob die Vermieterin die Wohnung tatsächlich von der Mietpreisbremse ausnehmen darf, ist damit noch nicht abschließend entschieden.
2. Tatbestand
Ausgangssituation und Mietverhältnis
Die Klägerin ist ein registriertes Rechtsdienstleistungsunternehmen, das unter anderem Mieter bei der Durchsetzung ihrer Rechte im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse unterstützt.
Sie machte aus abgetretenem Recht eines Mieters Ansprüche gegen dessen Vermieterin geltend. Zwischen der Vermieterin und dem Mieter bestand vom 1. Juni 2017 bis zum 28. Februar 2021 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in Berlin.
Das Gebäude stammte aus der Zeit vor 1918 und lag in einem Gebiet, in dem die Mietpreisbremse galt. Nach den Feststellungen des Landgerichts überstieg die vereinbarte Nettokaltmiete die zulässige Höchstmiete um monatlich 215,15 Euro.
Forderungen des Mieters
Die Klägerin rügte am 17. März 2020 gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse.
Sie verlangte anschließend:
- Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen in den drei Jahren vor Mietbeginn und die daraus resultierenden Mieterhöhungsbeträge,
- Rückzahlung von 215,15 Euro überzahlter Miete für April 2020,
- Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 958,19 Euro.
Die Vermieterin bestritt die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse.
Umfangreiche Wiederherstellung des Gebäudes
Die Vermieterin hatte den Gebäudekomplex im Jahr 2015 erworben. Nach ihrem Vortrag war dieser damals nicht bewohnbar. Unter anderem seien Fenster teilweise zugemauert oder mit Platten verschlossen gewesen, Putz habe sich von Wänden und Decken gelöst und die Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen seien nicht funktionsfähig gewesen.
Die Vermieterin ließ umfangreiche Arbeiten durchführen. Dazu gehörten unter anderem:
- Erneuerung der Dachkonstruktion und Dämmung des Daches,
- Anbringung einer Wärmedämmfassade und Einbau neuer Fenster und Türen,
- Entfernung nicht tragender Wände und Neuerrichtung von Innenwänden,
- Installation einer Zentralheizung mit Warmwasserbereitung,
- vollständige Erneuerung der elektrischen Anlagen,
- Erneuerung der Sanitärinstallationen und Einbauküchen,
- Erneuerung der Bodenbeläge und Überarbeitung der Gemeinschaftsflächen.
Die Gesamtkosten beliefen sich nach ihren Angaben auf mehr als drei Millionen Euro. Davon entfielen über zwei Millionen Euro auf das Gebäude, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befand.
Die Vermieterin vertrat die Auffassung, durch die Maßnahmen sei Wohnraum im Sinne des § 556f Satz 1 BGB neu geschaffen worden. Deshalb sei die vereinbarte Miete nicht an die Mietpreisbremse gebunden.
Bisheriger Prozessverlauf
Das Amtsgericht Wedding gab der Klage statt und wies die Drittwiderklage der Vermieterin ab. Mit dieser hatte die Vermieterin gegenüber dem Mieter die Feststellung begehrt, dass die vereinbarte Nettokaltmiete von 708 Euro wirksam sei.
Das Landgericht Berlin wies die Berufung der Vermieterin zurück. Es hielt die Mietpreisbremse für anwendbar und verneinte die Voraussetzungen der gesetzlichen Ausnahme.
Mit ihrer Revision verfolgte die Vermieterin ihr Begehren vor dem Bundesgerichtshof weiter.
3. Entscheidungsgründe
Wirksamkeit der Forderungsabtretung
Der BGH bestätigte zunächst, dass die Klägerin die Ansprüche des Mieters grundsätzlich geltend machen durfte.
Zwar war die ursprüngliche elektronische Beauftragung über die Internetseite der Klägerin wegen der unzureichenden Beschriftung der Bestellschaltfläche („Auftrag verbindlich erteilen“) nicht wirksam. Die Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB waren nicht erfüllt.
Der Mieter hatte jedoch am 20. März 2020 eine schriftliche Erklärung unterzeichnet, mit der er die Beauftragung und Abtretung seiner Ansprüche vorsorglich bestätigte und wiederholte. Darin sah der BGH einen wirksamen erneuten Vertragsschluss.
Auch die rechtliche Tätigkeit der Klägerin als Inkassodienstleisterin verstieß nicht gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz. Die Abtretung war deshalb nicht aus diesem Grund unwirksam.
Auslegung des § 556f Satz 1 BGB
Im Mittelpunkt der Entscheidung stand die Frage, ob die Ausnahme von der Mietpreisbremse auch für vorhandene, aber dauerhaft unbewohnbar gewordene Räumlichkeiten gilt.
Der BGH bejahte dies grundsätzlich.
Zwar nennt der Wortlaut des § 556f Satz 1 BGB lediglich Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Aus der Gesetzesbegründung und dem Zweck der Regelung ergibt sich nach Auffassung des Gerichts jedoch, dass nicht ausschließlich Neubauten im engeren Sinne erfasst werden.
Maßgeblich sei vielmehr, ob durch die baulichen Maßnahmen zusätzlicher Wohnraum geschaffen werde, der zuvor nicht mehr vorhanden war.
Hierfür stützt sich der BGH insbesondere auf § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG. Diese Vorschrift erfasst die dauerhafte Wiedernutzbarmachung eines Gebäudes zu Wohnzwecken durch die Beseitigung von Schäden.
Abgrenzung zur Modernisierung
Der BGH unterscheidet zwischen zwei Fallgruppen:
Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB: Hier geht es um bereits vorhandenen Wohnraum, der umfassend modernisiert wird. Für die erste anschließende Vermietung kann die Mietpreisbremse entfallen.
Wiederherstellung unbewohnbarer Räumlichkeiten nach § 556f Satz 1 BGB: Waren die Räumlichkeiten aufgrund erheblicher Schäden nicht mehr zu Wohnzwecken nutzbar und werden sie mit wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wiederhergestellt, kann dies der Schaffung neuen Wohnraums gleichstehen.
Für die zweite Fallgruppe genügt es somit nicht, eine vorhandene Wohnung lediglich zu renovieren oder zu modernisieren. Die Maßnahmen müssen dazu führen, dass Wohnraum wieder entsteht, der zuvor nicht mehr als solcher zur Verfügung stand.
Anforderungen an den wesentlichen Bauaufwand
Für die Beurteilung, ob ein wesentlicher Bauaufwand vorliegt, verweist der BGH auf die zu § 16 Abs. 1 Nr. 2 WoFG entwickelten Grundsätze.
Danach ist grundsätzlich ein finanzieller Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten erforderlich, die für eine vergleichbare Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil anfallen würden.
Die von der Vermieterin vorgetragenen Arbeiten und Kosten boten nach Auffassung des BGH ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass diese Voraussetzung erfüllt sein könnte. Die abschließende Prüfung muss jedoch das Berufungsgericht vornehmen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Sachverständigen.
Keine automatische Sperre bei vorsätzlich verursachten Schäden
Das Landgericht hatte argumentiert, dass die Ausnahme nicht greifen könne, wenn bestehender Wohnraum willentlich beschädigt worden sei, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Dieser Auffassung widersprach der BGH.
Selbst wenn ein früherer Eigentümer die Schäden absichtlich verursacht haben sollte, steht dies der Anwendung des § 556f Satz 1 BGB nicht grundsätzlich entgegen. Das Verhalten eines früheren Eigentümers ist dem späteren Eigentümer nicht ohne Weiteres zuzurechnen.
Zudem dürfte angesichts des erheblichen finanziellen Aufwands, der für die Wiederherstellung erforderlich ist, regelmäßig kein wirtschaftlicher Anreiz bestehen, bewohnbaren Wohnraum mutwillig zu beschädigen, um ihn anschließend ohne Bindung an die Mietpreisbremse vermieten zu können.
In besonderen Fällen eines rechtsmissbräuchlichen Vorgehens kann allerdings § 242 BGB eine Korrektur ermöglichen.
4. Das Urteil im Detail
Bedeutung für Vermieter
Die Entscheidung erweitert den möglichen Anwendungsbereich der Ausnahme von der Mietpreisbremse. Vermieter können sich unter bestimmten Voraussetzungen auch dann auf § 556f Satz 1 BGB berufen, wenn sie kein neues Gebäude errichtet, sondern ein zuvor dauerhaft unbewohnbares Gebäude oder entsprechende Räumlichkeiten wiederhergestellt haben.
Entscheidend sind insbesondere drei Voraussetzungen:
- Vorherige Unbewohnbarkeit: Die Räumlichkeiten waren aufgrund erheblicher Schäden nicht mehr dauerhaft zu Wohnzwecken nutzbar.
- Wesentlicher Bauaufwand: Die Wiederherstellung erforderte einen finanziellen Aufwand, der nach den maßgeblichen Grundsätzen mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung ohne Grundstücksanteil entspricht.
- Erneute Nutzung und Vermietung nach dem Stichtag: Die Räumlichkeiten wurden nach dem 1. Oktober 2014 erstmals wieder als Wohnung genutzt und vermietet.
Die Voraussetzungen müssen im konkreten Fall nachgewiesen werden. Allein hohe Sanierungskosten oder eine umfassende Modernisierung reichen nicht aus, wenn zuvor bereits nutzbarer Wohnraum vorhanden war.
Bedeutung für Mieter
Für Mieter bedeutet das Urteil, dass die Mietpreisbremse bei umfassend wiederhergestellten Wohnungen nicht zwangsläufig anwendbar ist. Umgekehrt folgt aus dem Urteil keine generelle Befreiung für sanierte Altbauten.
Ob eine Ausnahme vorliegt, hängt vom Zustand der Räumlichkeiten vor Beginn der Arbeiten, vom Umfang der Schäden und von den tatsächlich durchgeführten Maßnahmen ab.
Die bloße Behauptung des Vermieters, die Wohnung sei umfassend saniert worden, genügt nicht. Entscheidend ist, ob die gesetzlichen Voraussetzungen der Ausnahme erfüllt sind.
Ergebnis des Verfahrens
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.
Das Landgericht muss nun insbesondere feststellen, ob die Wohnung bereits seit dem maßgeblichen Stichtag dauerhaft unbewohnbar war und ob ihre Wiederherstellung den erforderlichen wesentlichen Bauaufwand erforderte.
Der BGH hat damit nicht abschließend entschieden, dass die vereinbarte Miete von 708 Euro wirksam ist. Er hat lediglich klargestellt, dass die Mietpreisbremse nicht allein deshalb anwendbar bleibt, weil die wiederhergestellten Räumlichkeiten bereits vor den Baumaßnahmen als Wohnraum existiert hatten. Entscheidend ist, ob durch die Beseitigung schwerer Schäden unter wesentlichem Bauaufwand Wohnraum geschaffen wurde, der zuvor nicht mehr vorhanden war.
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