Das Gericht stellt fest, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung als Ganzes in der Regel so auszulegen ist, dass nur die Abrechnungsspitzen festgelegt werden sollen. Nach der Reform des WEG wird dies in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG so vorgesehen.
Hintergrund des Falls:
Der Kläger, Mitglied der beklagten WEG, focht einen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28. Juli 2021 an, bei dem die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes für das Jahr 2020 genehmigt wurden. Das Amtsgericht Böblingen hatte die Klage abgewiesen, doch das Landgericht Stuttgart entschied in der Berufung, dass der Beschluss insoweit nichtig sei, als die Gesamtabrechnung und die Einzelabrechnungen genehmigt wurden. Die Beklagte legte Revision ein, um die Entscheidung des Amtsgerichts wiederherzustellen.
Rechtliche Würdigung:
Der BGH stellte klar, dass nach der Gesetzesänderung in § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG Wohnungseigentümer nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung von Vorschüssen beschließen dürfen. Das zugrundeliegende Zahlenwerk, das diese Zahlungspflichten begründet, ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung. Das Berufungsgericht hatte argumentiert, dass die Eigentümer keine Beschlusskompetenz für die Genehmigung der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen hätten, da der Beschluss nach alter Rechtslage erfolgt sei. Es verneinte eine Auslegung des Beschlusses, die sich nur auf die Abrechnungsspitzen beschränken würde.
Der BGH widersprach dieser Auffassung und führte aus, dass Beschlüsse objektiv und aus sich heraus auszulegen sind. Ein unbefangener Betrachter würde den Beschluss dahingehend verstehen, dass die Wohnungseigentümer in Übereinstimmung mit dem neuen Recht nur über die Höhe der Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse entscheiden wollten. Der BGH verwies hierbei auf eine frühere Entscheidung (V ZB 9/23), in der er feststellte, dass ein Beschluss über den Wirtschaftsplan ebenfalls dahingehend auszulegen sei, dass nur die festgelegten Beträge (Vorschüsse) genehmigt werden sollen.
Entscheidung des BGH:
Der BGH hob das Urteil des Landgerichts Stuttgart auf und stellte fest, dass der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung nicht nichtig sei. Vielmehr sei er dahingehend auszulegen, dass er sich auf die Genehmigung der Abrechnungsspitzen beschränkt, für die die Beschlusskompetenz gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG vorliegt. Damit wurde die Berufung des Klägers insoweit zurückgewiesen, als sie sich gegen die Abweisung der Klage durch das Amtsgericht richtete.
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