Ein solcher Beschluss ist auch dann rechtmäßig, wenn kein expliziter Maßstab für die Entscheidungen des Verwalters vorgegeben wird. Die Klage der Eigentümer gegen eine solche Kompetenzübertragung wurde abgewiesen.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof entschied, dass Wohnungseigentümer nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) seit dem 1. Dezember 2020 die Kompetenz haben, Entscheidungen über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu übertragen. Dies gilt insbesondere für Instandhaltungsmaßnahmen. Die Ordnungsmäßigkeit eines solchen Beschlusses erfordert nicht, dass den Verwaltern detaillierte Handlungsmaßstäbe vorgeschrieben werden.
2. Tatbestand
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hatte 2019 beschlossen, die Außenfenster des Gebäudes zu erneuern und einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Fenster und der Erstellung eines Prioritätenplans zu beauftragen. Nachdem der Sachverständige eine Prioritätenliste und ein Leistungsverzeichnis erstellt hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer 2021, ihn auch mit der Einholung von Angeboten zu beauftragen.
In einer Eigentümerversammlung im Juni 2022 teilte die Verwalterin mit, dass die Anbieter, die Angebote abgegeben hatten, diese zurückgezogen hätten, und dass die verbliebene Anbieterin keine neuen Bestellungen annehmen könne. Daher sei der Fensteraustausch im Jahr 2022 nicht kalkulierbar. Daraufhin beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu ermächtigen, den Austausch der Fenster nach bestimmten Maßgaben durchzuführen, darunter ein Budget von 35.000 Euro und die Anforderung von drei neuen Angeboten.
Die Kläger fochten diesen Beschluss an und erhoben Klage. Sie argumentierten, dass die Übertragung der Entscheidung über die Ausführung des Fensteraustausches auf den Verwalter zu weitgehend sei und nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche. Das Amtsgericht wies die Klage ab, während das Landgericht auf Berufung der Kläger den Beschluss für ungültig erklärte. Daraufhin legten die Beklagten Revision ein.
3. Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Düsseldorf auf und stellte fest, dass der angefochtene Beschluss rechtmäßig ist.
Die zentrale Frage des Rechtsstreits war, ob die Wohnungseigentümer durch Beschluss die Kompetenz haben, Entscheidungsbefugnisse an den Verwalter zu delegieren. Der BGH stellte klar, dass dies nach der Reform des WEG seit dem 1. Dezember 2020 zulässig ist. Im Zuge der Reform wurde die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften gestärkt, indem ihnen ermöglicht wurde, Entscheidungsbefugnisse über die Verwaltung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu übertragen.
Das Landgericht hatte den Beschluss für unbestimmt gehalten, weil er dem Verwalter zu viel Entscheidungsspielraum ließ. Der BGH widersprach dieser Auffassung. Ein Beschluss über die Delegation von Entscheidungsbefugnissen müsse nicht zwingend detaillierte Vorgaben zur Ausführung der Maßnahmen enthalten. Es genüge, dass der Verwalter die allgemeinen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung einhalte und nach pflichtgemäßem Ermessen handle.
Der BGH betonte, dass ein Beschluss zur Delegation von Entscheidungsbefugnissen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen müsse. Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn die grundlegende Entscheidung über die Maßnahme – in diesem Fall der Fensteraustausch – von den Wohnungseigentümern getroffen wurde und der Verwalter lediglich für die konkrete Ausführung verantwortlich sei. Die ordnungsmäßige Verwaltung erfordere nicht, dass dem Verwalter jede Entscheidung im Detail vorgegeben werde. Vielmehr müsse er unter Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit und nach pflichtgemäßem Ermessen handeln.
Die Kläger hatten argumentiert, dass der Verwalter durch den Beschluss zu viel Entscheidungsfreiheit habe, insbesondere in Bezug auf die Materialauswahl und die Kosten. Der BGH wies dieses Argument zurück. Der Verwalter müsse sich bei seinen Entscheidungen stets an den Grundsätzen der ordnungsmäßigen Verwaltung orientieren, was auch bedeute, wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen. Zudem hätten die Wohnungseigentümer mit der Vorgabe eines Budgets und der Anforderung von drei Angeboten bereits wesentliche Vorgaben gemacht, die die Handlungsfreiheit des Verwalters einschränkten.
4. Urteil
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Düsseldorf auf und stellte das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Wuppertal wieder her. Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Durchführung des Fensteraustausches unter bestimmten Bedingungen auf den Verwalter zu delegieren, ist rechtmäßig und entspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.
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