Mit der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), die ab dem 1. Januar 2024 in Kraft getreten ist, wurden für den Austausch von Etagenheizungen Fristen und Anforderungen festgelegt. Diese betreffen insbesondere Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), die sich zwischen dezentraler und zentraler Heizungsversorgung entscheiden müssen.

1. Austausch und Entscheidungsfrist

Bis Mitte 2026 bzw. 2028 kann eine defekte Etagenheizung durch eine neue oder gebrauchte Heizung ersetzt werden. Sie muss aber ab 2029 schrittweise steigende Erneuerbare-Energie-Anteile nutzen und spätestens 2045 auf 100% Erneuerbare Energien umgestellt sein. Ob 2026 oder 2028 einschlägig sind, hängt davon ab, bis wann im Ort die kommunale Wärmeplanung erstellt sein muss (>100.000 Einwohner bis Mitte 2026, darunter bis Mitte 2028).

Das GEG schreibt vor, dass Eigentümer von Gebäuden mit mindestens einer Etagenheizung nach Ablauf der obigen Fristen innerhalb von fünf Jahren nach dem Ausfall der ersten Gas-Etagenheizung entscheiden müssen, ob das Gebäude auf eine zentrale Heizungsanlage umgestellt oder weiterhin auf dezentrale Etagenheizungen gesetzt wird. Diese Etagenheizungen müssen dann mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Diese Entscheidung muss mit dem Beschluss über ein Umsetzungskonzept getroffen werden.

Falls die WEG sich für die Zentralisierung der Heizungsanlage entscheidet, bleibt für die technische Umstellung und die Installation der zentralen Anlage ein weiterer Zeitraum von acht Jahren ab dem Zeitpunkt der Entscheidung. Das bedeutet, dass die vollständige Umstellung auf eine zentrale Heizanlage spätestens 13 Jahre nach dem Ausfall der ersten Etagenheizung abgeschlossen sein muss.

2. Handlungsbedarf bei Untätigkeit

Sollte innerhalb der fünf Jahre keine Entscheidung getroffen werden, fällt die Möglichkeit, weiterhin dezentrale Heizungen zu betreiben, weg. Ab diesem Zeitpunkt ist nur noch die Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage erlaubt. Dies bedeutet, dass die WEG gut beraten ist, bereits frühzeitig Planungen und Beratungen in Angriff zu nehmen, um die Entscheidung fristgerecht zu treffen und umzusetzen.

3. Bestandsaufnahme und Informationspflicht

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es zusätzliche Vorschriften zur Bestandsaufnahme der bestehenden Heizungsanlagen. Um die Entscheidung für oder gegen eine Zentralisierung zu treffen, muss die WEG bis spätestens 31. Dezember 2024 beim Bezirksschornsteinfeger und den Wohnungseigentümern Informationen über die im Gebäude betriebenen Etagenheizungen einholen. Diese Bestandsaufnahme dient als Grundlage für alle weiteren Planungen und Entscheidungen.

4. Schritte im Entscheidungsprozess für WEGs

Der Ablaufplan für WEGs sieht dabei folgende Schritte vor:

1. Anfrage beim Schornsteinfeger: Bis Ende 2024 muss die WEG Informationen über die bestehende Heizungsstruktur beim Bezirksschornsteinfegermeister anfordern.
2. Informationserhebung bei Eigentümern: Die WEG muss bis zum gleichen Termin (31.12.2024) bei den einzelnen Wohnungseigentümern Informationen über den Zustand der Etagenheizungen anfordern.
3. Fristen für Rückmeldungen: Schornsteinfeger und Eigentümer haben ab dem Zeitpunkt der Anfrage sechs Monate Zeit, um die angeforderten Informationen bereitzustellen.
4. Konsolidierung der Informationen: Nach Abschluss der Datensammlung muss die WEG innerhalb von drei Monaten eine konsolidierte Zusammenfassung an alle Eigentümer weiterleiten.
5. Entscheidung treffen: Auf Grundlage dieser Informationen müssen dann konkrete Maßnahmen (Zentralisierung oder dezentrale Heizungen mit 65% erneuerbaren Energien) entschieden werden.

5. Konsequenzen für neue Etagenheizungen

Entscheidet sich die WEG dafür, weiterhin dezentrale Etagenheizungen zu betreiben, müssen alle neu eingebauten Heizungen die Anforderung erfüllen, mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen. Diese Verpflichtung gilt ab dem Zeitpunkt, zu dem die Entscheidung für dezentrale Heizungen getroffen wird, und nach Ablauf der fünfjährigen Entscheidungsfrist.

6. Kosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt

Gemäß GEG werden die Kosten für den Anschluss an eine zentrale Heizungsanlage nach den Miteigentumsanteilen umgelegt. Die Kosten für die Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage werden also von diejenigen getragen, die auch angeschlossen werden. Nicht nur von denjenigen, die auch zustimmen, was der Regelung des WEG entsprechen würde.

Über die Aufteilung der finanziellen Aufwendungen, die durch notwendige Maßnahmen im Sondereigentum entstehen, können die Wohnungseigentümer per Beschluss entscheiden.

Fazit

Für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen ist die Novelle des GEG 2024 von großer Bedeutung. Frühzeitige Planung und die Einholung von Informationen sind entscheidend, um Fristen einzuhalten und gegebenenfalls notwendige Umstellungen vorzunehmen.

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