Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass das dingliche Vorkaufsrecht der Klägerin Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters hat, selbst wenn dieses nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt wurde.
Kernaussage des Urteils:
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass das dingliche Vorkaufsrecht der Klägerin Vorrang gegenüber dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters hat, selbst wenn dieses nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt wurde. Das Oberlandesgericht Dresden hatte dies zuvor anders bewertet, was zur Aufhebung des Urteils und zur Zurückverweisung des Falls an das Berufungsgericht führte.
Tatbestand:
- Die Parteien sind geschiedene Eheleute, die 2016 eine notarielle Vereinbarung über die Teilung ihres gemeinsamen Hauses in Meißen in Wohnungseigentum trafen. Dabei wurden drei Wohnungen gebildet, wovon der Beklagte zwei und die Klägerin eine Wohnung erhielt. Im Rahmen dieser Vereinbarung räumten sie sich gegenseitig dingliche Vorkaufsrechte ein.
- Im Dezember 2016 wurde der Klägerin ein dingliches Vorkaufsrecht an der Wohnung Nr. 3 ins Grundbuch eingetragen. Der Beklagte verkaufte 2019 seine beiden Wohnungen an Dritte, wobei für die Wohnung Nr. 3 ein Kaufpreis von 27.000 € vereinbart wurde.
- Die Klägerin übte ihr Vorkaufsrecht aus, jedoch machte auch der Mieter der Wohnung sein gesetzliches Vorkaufsrecht gemäß § 577 Abs. 1 BGB geltend. Der Mieter wurde schließlich als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Das Vorkaufsrecht der Klägerin wurde im März 2022 gelöscht, was der BGH jedoch in einem früheren Beschluss für unrechtmäßig erklärte und die Eintragung eines Widerspruchs anordnete.
- Mit ihrer Klage forderte die Klägerin die Übertragung des Eigentums an der Wohnung sowie weitere Zahlungen und Entschädigungen. Die Vorinstanzen hatten ihre Klage weitgehend abgewiesen, wobei das Oberlandesgericht (OLG) die Berufung nur teilweise zu Gunsten der Klägerin entschied.
Entscheidungsgründe:
- Das Berufungsgericht hatte argumentiert, dass kein Kaufvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zustande gekommen sei, weil das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters Vorrang habe. Es sei unerheblich, dass die Klägerin ihr Vorkaufsrecht wirksam ausgeübt habe, da das Mietervorkaufsrecht Vorrang genieße, wenn es zum Zeitpunkt der Überlassung der Wohnung noch nicht bestanden habe.
- Der Bundesgerichtshof widersprach dieser Auffassung. Er stellte klar, dass das dingliche Vorkaufsrecht der Klägerin Vorrang vor dem Mietervorkaufsrecht habe, insbesondere wenn es zugunsten eines Familienangehörigen im Sinne von § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde. In diesem Fall gelten geschiedene Ehepartner weiterhin als Familienangehörige.
- Der BGH stellte fest, dass das Berufungsgericht die rechtliche Bedeutung der zeitlichen Reihenfolge falsch interpretiert hatte. Selbst wenn das dingliche Vorkaufsrecht nach der Vermietung der Wohnung bestellt wurde, behält es Vorrang, da der Gesetzgeber die Bestellung eines Vorkaufsrechts für eine nahe stehende Person mit einem direkten Verkauf an diese Person gleichstellt.
- Der BGH betonte, dass eine zu Unrecht erfolgte Löschung des Vorkaufsrechts die Vormerkungswirkung nicht beseitigt und somit weiterhin ein Anspruch der Klägerin auf die Auflassung der Wohnung besteht.
Urteil:
- Der BGH hob das Urteil des OLG Dresden auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob die Voraussetzungen für den Auflassungsanspruch der Klägerin vorliegen und sich gegebenenfalls auch mit den weiteren Klageanträgen auseinandersetzen, die zuvor als unbegründet angesehen wurden.
- Der BGH stellte klar, dass das Berufungsgericht die Frage des Vorrangs des dinglichen Vorkaufsrechts falsch beurteilt hatte und dies korrigiert werden müsse.
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