Mit seinem Urteil vom 05.07.2024 stellt der Bundesgerichtshof klar, dass ein Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen eines Verwalters nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geltend machen kann, nicht jedoch direkt gegen den Verwalter. Der Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung zugunsten einzelner Eigentümer.
1. Kernaussage des Urteils:
Nach der Reform des Wohnungseigentumsrechts (WEG-Reform 2020) haftet nicht mehr der Verwalter direkt gegenüber einzelnen Eigentümern, sondern nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwaltervertrag ist kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, sodass Schadensersatzansprüche nur gegen die GdWE möglich sind.
2. Tatbestand:
Der Fall betraf eine Eigentümergemeinschaft in Sachsen, bei der ein Wasserschaden sowohl am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum eines Rechtsanwalts entstanden war. Die Gebäudeversicherung zahlte den Schaden an die Gemeinschaft, doch die Verwalterin leitete den Anteil für das Sondereigentum des Rechtsanwalts nicht zeitnah weiter. Nachdem die gesetzte Frist verstrichen war und der Anwalt selbst anwaltlich tätig wurde, zahlte die Verwalterin. Der Anwalt klagte daraufhin gegen die Verwalterin auf Ersatz der vorgerichtlichen Anwaltskosten, scheiterte jedoch in allen Instanzen.
3. Entscheidungsgründe:
Der BGH entschied, dass nach der WEG-Reform von 2020 die GdWE allein für die Verwaltung verantwortlich ist und der Verwalter lediglich als Beauftragter handelt. Zwischen dem einzelnen Eigentümer und dem Verwalter besteht somit kein direktes Schuldverhältnis. Deshalb können Wohnungseigentümer Ansprüche aufgrund von Pflichtverletzungen des Verwalters nur gegen die GdWE und nicht gegen den Verwalter selbst erheben.
Vor der Reform konnte der Verwaltervertrag eine Schutzwirkung für die einzelnen Wohnungseigentümer haben, was ihnen die Möglichkeit bot, Ansprüche direkt gegen den Verwalter geltend zu machen. Doch die Reform zielte darauf ab, die Haftung auf die GdWE zu konzentrieren, um eine klare Verantwortlichkeit herzustellen. Die GdWE hat die Möglichkeit, den Verwalter in Regress zu nehmen, falls dieser die Pflichtverletzung verursacht hat, aber der einzelne Wohnungseigentümer muss seine Ansprüche gegen die Gemeinschaft richten.
Der BGH argumentierte, dass ein eigenes Schutzbedürfnis der Eigentümer gegenüber dem Verwalter nicht mehr gegeben sei, da der Rechtsrahmen bereits ausreichend Schutz durch die Haftung der GdWE biete. Diese Struktur vermeidet unnötige Parallelprozesse gegen den Verwalter und die GdWE und fördert eine effizientere Rechtsdurchsetzung.
4. Urteil:
Der BGH wies die Klage des Rechtsanwalts ab. Er entschied, dass der Anwalt keine Schadensersatzansprüche direkt gegen die Verwalterin geltend machen kann. Stattdessen hätte er die Ansprüche gegenüber der GdWE einfordern müssen. Diese hätte dann, wenn nötig, den Verwalter regressieren können. Das Urteil verdeutlicht, dass seit der WEG-Reform Ansprüche wegen Verwalterfehlern ausschließlich über die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgewickelt werden müssen
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