Der BGH stellt klar: Ein auf einem Erbbaurecht errichtetes Einfamilienhaus fällt unter die gesetzlichen Formvorschriften für Maklerverträge. Ein Exposé mit eindeutigem Provisionsverlangen kann bereits ein formwirksames Vertragsangebot darstellen. Widerruft der Verkäufer den Maklervertrag wirksam, weil der Makler eine Widerrufsbelehrung versäumt hat, entfällt dadurch nicht automatisch der Provisionsanspruch gegen den Käufer.
1. Kernaussage des Urteils
Mit Urteil vom 16. Juli 2026 (Az. I ZR 223/25) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Immobilienmakler seinen Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer behalten kann, obwohl er seinen Anspruch gegen die Verkäuferseite infolge eines wirksamen Widerrufs nicht durchsetzen kann.
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Makler mit Verkäufer und Käufer jeweils einen Maklervertrag geschlossen. Beide Parteien hatten sich zur Zahlung einer Provision in gleicher Höhe verpflichtet. Damit war der gesetzliche Halbteilungsgrundsatz des § 656c BGB zunächst eingehalten.
Die Verkäuferseite widerrief ihren Maklervertrag jedoch wirksam, weil der Makler es fahrlässig versäumt hatte, sie ordnungsgemäß über ihr Widerrufsrecht zu belehren. Das Berufungsgericht sah darin eine Umgehung des Halbteilungsgrundsatzes und ließ den Käufer ebenfalls von seiner Provisionspflicht frei werden.
Der BGH widersprach dieser Auffassung. § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB ordnet zwar an, dass ein Erlass der Provision gegenüber einer Vertragspartei auch zugunsten der anderen Vertragspartei wirkt. Ein solcher Erlass lag hier aber nicht vor. Der Wegfall des Provisionsanspruchs beruhte vielmehr auf dem Widerruf durch die Verkäuferseite.
Eine analoge Anwendung der Vorschrift scheidet aus, weil keine planwidrige Regelungslücke besteht. Der Gesetzgeber hat nicht vorgesehen, dass der Makler bei jedem aus anderen Gründen eintretenden Wegfall eines Provisionsanspruchs automatisch auch den Anspruch gegen die andere Vertragspartei verliert.
Das Ergebnis: Der Käufer muss die vereinbarte Provision zahlen, obwohl der Makler gegenüber der Verkäuferseite keinen Provisionsanspruch mehr durchsetzen kann.
2. Tatbestand
Ein Immobilienmakler wurde im Frühjahr 2022 von einem Mitglied einer Erbengemeinschaft mit dem Verkauf einer Immobilie in Berlin beauftragt. Bei dem Objekt handelte es sich um ein Reihenmittelhaus auf einem Grundstück, für das ein Erbbaurecht bestand.
Der Makler sollte eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer erhalten. Das von ihm erstellte Exposé wies eine Käuferprovision von 3,57 % aus.
Der spätere Käufer forderte das Exposé über das Immobilienportal Immobilienscout24 an. Nach der Besichtigung unterzeichnete er eine Vereinbarung, in der er sich verpflichtete, bei einem Erwerb des Hauses eine Provision von 3,57 % des Kaufpreises an den Makler zu zahlen. Dieser Vereinbarung war eine Widerrufsbelehrung beigefügt.
Anders verhielt es sich beim Maklervertrag mit der Verkäuferseite: Der Makler hatte es versäumt, bei dessen Abschluss eine Widerrufsbelehrung zu erteilen.
Am 19. September 2022 widerrief die Vertreterin der Erbengemeinschaft den Maklervertrag wirksam. Der Makler konnte deshalb von der Verkäuferseite keine Provision verlangen.
Am 25. Mai 2023 erwarb der Käufer gemeinsam mit seiner Ehefrau das Erbbaurecht einschließlich des Gebäudes zu einem Kaufpreis von 270.000 €. Anschließend stellte der Makler dem Käufer 9.639 € Provision in Rechnung. Der Käufer zahlte nicht.
Das Landgericht Berlin II gab der Zahlungsklage des Maklers statt. Das Kammergericht hob diese Entscheidung auf und wies die Klage ab. Es argumentierte, dass der Makler aufgrund des Widerrufs durch die Verkäuferseite auch gegenüber dem Käufer keinen Provisionsanspruch mehr habe.
Der Makler legte Revision beim Bundesgerichtshof ein.
3. Entscheidungsgründe
3.1 Der Maklervertrag mit dem Käufer war formwirksam
Nach § 656a BGB bedürfen Maklerverträge, die den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus beziehungsweise die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand haben, der Textform.
Der BGH stellte klar, dass diese Vorschrift auch für ein Einfamilienhaus gilt, das auf Grundlage eines Erbbaurechts errichtet wurde. Entscheidend ist die Art des Gebäudes und nicht, ob der Erwerb über Grundstückseigentum oder ein Erbbaurecht erfolgt.
Zudem kann ein Maklervertrag weiterhin durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, sofern die Anforderungen an die Textform erfüllt sind.
Im konkreten Fall enthielt das Exposé ein eindeutiges Verlangen nach einer Käuferprovision in Höhe von 3,57 %. Der BGH wertete dies als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags. Der Käufer nahm dieses Angebot in Textform an, indem er das Exposé anforderte und anschließend mit dem Makler einen Besichtigungstermin vereinbarte.
Damit war ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen. Die spätere schriftliche Provisionsvereinbarung bestätigte die Zahlungspflicht zusätzlich.
3.2 Die Voraussetzungen des § 656c BGB waren zunächst erfüllt
Nach § 656c Abs. 1 Satz 1 BGB muss ein Makler, der sich von beiden Parteien eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus eine Provision versprechen lässt, mit beiden Parteien eine Verpflichtung in gleicher Höhe vereinbaren.
Diese Voraussetzung war erfüllt: Sowohl die Verkäuferseite als auch der Käufer hatten sich zur Zahlung einer Provision von 3,57 % des Kaufpreises verpflichtet.
Der Käufer handelte als Verbraucher, weil er das Objekt zu eigenen Wohnzwecken erwerben wollte. Damit waren die gesetzlichen Regelungen über die Verteilung der Maklerkosten anwendbar.
§ 656d BGB war hingegen nicht einschlägig. Diese Vorschrift betrifft Konstellationen, in denen nur eine Kaufvertragspartei einen Maklervertrag abgeschlossen hat und die andere Partei aufgrund einer Vereinbarung zur Zahlung oder Erstattung der Maklerkosten verpflichtet wird. Hier bestanden dagegen eigenständige Maklerverträge mit beiden Parteien.
3.3 Der Widerruf durch die Verkäuferseite war kein Erlass der Provision
Nach § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB wirkt ein Erlass der Maklerprovision gegenüber einer Vertragspartei auch zugunsten der anderen Partei.
Ein solcher Erlass setzt jedoch eine entsprechende Vereinbarung zwischen dem Makler und der betreffenden Vertragspartei voraus. Dafür muss ein eindeutiger Wille zum Erlass der Forderung erkennbar sein.
Im vorliegenden Fall hatte der Makler nicht auf seine Provision gegenüber der Verkäuferseite verzichtet. Vielmehr hatte die Verkäuferseite den Maklervertrag widerrufen, weil der Makler keine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilt hatte.
Der BGH unterschied daher zwischen einem Erlass, der auf einer Willenserklärung des Maklers beruht, und dem Wegfall eines Provisionsanspruchs aufgrund des Widerrufs durch den Maklerkunden.
Diese Unterscheidung ist entscheidend: Der gesetzlich vorgesehene Gleichlauf der Provisionspflichten wird nicht bereits dadurch ausgelöst, dass der Makler seinen Anspruch gegen eine Partei aus einem anderen rechtlichen Grund verliert.
3.4 Keine analoge Anwendung des § 656c BGB
Das Kammergericht hatte angenommen, dass der Käufer von seiner Provisionspflicht befreit werden müsse, weil der Makler durch sein eigenes Versäumnis die Durchsetzbarkeit des Provisionsanspruchs gegen die Verkäuferseite verloren hatte.
Der BGH lehnte diese Argumentation ab.
Eine analoge Anwendung einer gesetzlichen Vorschrift setzt voraus, dass eine vergleichbare Interessenlage besteht und das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke aufweist.
Eine solche Lücke sah der BGH nicht. Der Gesetzgeber wollte insbesondere verhindern, dass ein Makler mit dem Verkäufer eine unentgeltliche Tätigkeit vereinbart und anschließend die gesamte Provision vom Käufer verlangt.
Deshalb wurde ausdrücklich geregelt, dass ein nachträglicher Erlass der Provision zugunsten der einen Partei auch die andere Partei entlastet.
Der Gesetzgeber wollte jedoch nicht jeden Fall erfassen, in dem der Makler seinen Provisionsanspruch gegen eine Vertragspartei aus anderen Gründen nicht durchsetzen kann. Auch ein wirksamer Widerruf des Maklervertrags sollte nach den Gesetzgebungsmaterialien nicht automatisch den Provisionsanspruch gegen die andere Partei beseitigen.
Der BGH betonte außerdem, dass der Gesetzgeber durchaus Fälle berücksichtigt hatte, in denen der Makler seine Provision nicht gegenüber beiden Parteien durchsetzen kann. Daraus lasse sich kein allgemeiner Grundsatz ableiten, wonach der Makler in solchen Situationen stets seinen gesamten Provisionsanspruch verliert.
4. Das Urteil im Detail
4.1 Bedeutung für den Halbteilungsgrundsatz
Das Urteil verdeutlicht die Reichweite des § 656c BGB. Der Halbteilungsgrundsatz verpflichtet den Doppelmakler, bei der Vereinbarung der Provision beide Parteien grundsätzlich gleich zu behandeln.
Er garantiert aber nicht, dass der Makler seine Provision tatsächlich von beiden Parteien erhält. Entscheidend ist, ob die Voraussetzungen des Gesetzes bei Abschluss der Maklerverträge eingehalten wurden und ob später ein rechtlich relevanter Erlass vereinbart wurde.
Ein aus anderen Gründen eintretender Wegfall eines Provisionsanspruchs führt daher nicht automatisch zum Wegfall des Anspruchs gegen die andere Partei.
4.2 Bedeutung für die Gestaltung von Maklerverträgen
Der BGH bestätigt, dass ein eindeutiges Provisionsverlangen in einem Exposé bereits ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrags darstellen kann. Voraussetzung ist, dass sich die wesentlichen Vertragsbestandteile aus den Erklärungen in Textform bestimmen lassen.
Für Immobilienmakler bedeutet dies, dass Exposés und elektronische Kommunikation eine erhebliche rechtliche Bedeutung haben. Sie sollten die Provision, den Vertragsgegenstand und die beteiligten Parteien klar erkennen lassen.
Gleichzeitig unterstreicht das Urteil die Bedeutung ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrungen. Im vorliegenden Fall führte das Versäumnis des Maklers dazu, dass er seinen Provisionsanspruch gegen die Verkäuferseite verlor. Dass er die Provision weiterhin vom Käufer verlangen konnte, beseitigte dieses Risiko nicht.
4.3 Praktische Konsequenzen für Immobilienmakler und Käufer
Für Immobilienmakler schafft das Urteil Klarheit darüber, dass der Verlust eines Provisionsanspruchs gegen eine Vertragspartei nicht zwangsläufig Auswirkungen auf den Anspruch gegen die andere Partei hat. Die Entscheidung ist jedoch kein Freibrief für fehlerhafte Vertragsgestaltung: Eine fehlende Widerrufsbelehrung kann weiterhin erhebliche wirtschaftliche Folgen haben.
Für Käufer bestätigt das Urteil, dass eine wirksam vereinbarte Käuferprovision grundsätzlich auch dann geschuldet sein kann, wenn der Makler vom Verkäufer keine Provision erhält. Allein der Umstand, dass der Makler gegenüber der Verkäuferseite nicht mehr durchsetzungsfähig ist, befreit den Käufer nicht von seiner Zahlungspflicht.
4.4 Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH hob das Urteil des Kammergerichts vom 15. August 2025 auf und wies die Berufung des Käufers gegen das Urteil des Landgerichts Berlin II zurück.
Damit wurde die erstinstanzliche Verurteilung des Käufers zur Zahlung der Maklerprovision wiederhergestellt. Der Käufer musste außerdem die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen.
Fazit: Der BGH trennt klar zwischen dem gesetzlichen Verbot, die Maklerkosten durch Vereinbarungen einseitig auf eine Partei abzuwälzen, und dem späteren Verlust eines Provisionsanspruchs aus anderen Gründen. Nur ein Provisionsverzicht beziehungsweise Erlass im Sinne des § 656c Abs. 1 Satz 3 BGB wirkt automatisch zugunsten der anderen Vertragspartei. Ein wirksamer Widerruf des Maklervertrags durch den Verkäufer reicht dafür nicht aus.
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