Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Gemeinden bei der Rückabwicklung verbilligter Grundstücksverkäufe im Rahmen von Einheimischenmodellen. Die sechsmonatige Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts beginnt bei einem Antrag auf Verlängerung der Baufrist frühestens mit der Ablehnung dieses Antrags. Eine vereinbarte Bauverpflichtung ist regelmäßig keine einklagbare Primärpflicht, sondern eine Obliegenheit, deren Verletzung zum Wiederkauf, grundsätzlich aber nicht zum Rücktritt berechtigt.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17. Juli 2026 (Az. V ZR 153/25) die Rechte einer Gemeinde bei der Rückforderung eines im Rahmen eines Einheimischenmodells verbilligt verkauften Grundstücks konkretisiert.
Im Mittelpunkt standen zwei Fragen: Wann beginnt die vertraglich vereinbarte sechsmonatige Frist zur Ausübung eines Wiederkaufsrechts, wenn der Käufer vor Ablauf der Baufrist eine Verlängerung beantragt? Und kann die Gemeinde bei einer nicht eingehaltenen Bauverpflichtung zusätzlich vom Kaufvertrag zurücktreten?
Der BGH entschied, dass die Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht bereits mit dem Eingang des Verlängerungsantrags beginnt. Solange die Gemeinde über diesen Antrag noch nicht entschieden hat, ist grundsätzlich offen, ob sie die Baufrist verlängert. Erst mit der Ablehnung steht fest, dass die ursprünglich vereinbarte Frist bestehen bleibt. Die Gemeinde muss das Wiederkaufsrecht anschließend innerhalb der vertraglich vorgesehenen sechs Monate ausüben.
Zugleich stellte der BGH klar, dass eine Bauverpflichtung in einem Einheimischenmodell regelmäßig keine einklagbare Primärpflicht darstellt. Sie ist vielmehr eine Obliegenheit des Käufers. Bei ihrer Verletzung soll die Gemeinde daher grundsätzlich das vertraglich vereinbarte Wiederkaufsrecht ausüben können, nicht aber nach § 323 BGB vom Kaufvertrag zurücktreten.
2. Tatbestand
Eine bayerische Gemeinde verkaufte am 8. April 2019 einer Käuferin im Rahmen eines Einheimischenmodells ein Grundstück zu einem Preis unterhalb des Verkehrswerts. Die Käuferin verpflichtete sich, bis zum 8. April 2023 ein Einfamilienhaus zu errichten.
Für den Fall, dass die Käuferin gegen die Bauverpflichtung verstieß, sah der Vertrag innerhalb der ersten 15 Jahre ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde vor. Dieses musste durch eingeschriebenen Brief innerhalb von sechs Monaten nach Kenntnis eines Wiederkaufsgrundes ausgeübt werden.
Am 30. Januar 2023 bat die Käuferin um eine Verlängerung der Baufrist um fünf Jahre. Sie begründete dies damit, dass sie aus finanziellen Gründen noch nicht mit dem Bau beginnen könne und mindestens drei weitere Jahre benötige, um das erforderliche Eigenkapital anzusparen.
Die Gemeinde lehnte die Fristverlängerung am 9. März 2023 ab. Nach einem entsprechenden Gemeinderatsbeschluss erklärte sie mit einem Schreiben, das der Käuferin am 4. August 2023 zuging, die Ausübung des Wiederkaufsrechts.
Die Gemeinde verlangte die lastenfreie Rückübertragung des Grundstücks gegen Erstattung von insgesamt 138.573 Euro. Dieser Betrag umfasste den Kaufpreis und die Kosten für eine Gasstichleitung. Außerdem verlangte sie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Während des Rechtsstreits erklärte sie zusätzlich den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Das Landgericht München II wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht München bestätigte diese Entscheidung. Es vertrat die Auffassung, die sechsmonatige Ausübungsfrist habe bereits mit dem Eingang des Verlängerungsantrags am 30. Januar 2023 begonnen. Die Ausübung des Wiederkaufsrechts im August sei deshalb verspätet gewesen. Ein Rücktrittsrecht der Gemeinde bestehe ebenfalls nicht.
Die Gemeinde legte Revision beim BGH ein.
3. Entscheidungsgründe
a) Bauverpflichtung als Obliegenheit
Der BGH bestätigte zunächst, dass die Gemeinde nicht nach § 323 BGB vom Kaufvertrag zurücktreten konnte.
Eine im Rahmen eines Einheimischenmodells vereinbarte Bauverpflichtung begründet regelmäßig keine einklagbare Primärpflicht. Sie ist vielmehr eine Obliegenheit des Grundstückskäufers.
Einheimischenmodelle sollen es ortsansässigen Personen ermöglichen, in Gemeinden mit hoher Nachfrage nach Bauland Grundstücke zu erschwinglichen Preisen zu erwerben. Die Kaufpreisverbilligung ist eine kommunale Förderung, die an bestimmte Bedingungen geknüpft wird.
Zu diesen Bedingungen gehören typischerweise die Eigennutzung des Grundstücks oder dessen Bebauung innerhalb einer bestimmten Frist. Die Bauverpflichtung sichert damit den Zweck der Vergünstigung ab. Sie begründet jedoch ohne eine abweichende vertragliche Regelung keine zwangsweise durchsetzbare Pflicht zur Errichtung eines Gebäudes.
Ist – wie im vorliegenden Fall – ein Wiederkaufsrecht vereinbart, soll die Gemeinde bei einem Verstoß gegen die Bauverpflichtung grundsätzlich auf dieses vertragliche Instrument zurückgreifen können. Ein zusätzliches Rücktrittsrecht lässt sich aus der Bauverpflichtung allein nicht herleiten.
b) Beginn der sechsmonatigen Ausübungsfrist
Anders als die Vorinstanzen beurteilte der BGH den Beginn der Ausübungsfrist.
Der Vertrag sah eine sechsmonatige Frist ab Kenntnis eines Wiederkaufsgrundes vor. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts hatte die Gemeinde bereits mit dem Schreiben vom 30. Januar 2023 Kenntnis davon erlangt, dass die Käuferin die Baufrist nicht einhalten werde.
Der BGH widersprach dieser Auslegung.
Ein Antrag auf Verlängerung der Baufrist begründet für sich genommen noch keinen Wiederkaufsgrund. Die Gemeinde muss zunächst prüfen, ob sie die Frist verlängert. Dabei ist sie an öffentlich-rechtliche Bindungen gebunden und hat eine sachgerechte Ermessensentscheidung zu treffen.
Auch wenn der Grundstückskaufvertrag privatrechtlicher Natur ist, erfüllt die Gemeinde mit dem Einheimischenmodell eine öffentliche Aufgabe. Sie muss daher prüfen, ob eine sofortige Ausübung des Wiederkaufsrechts erforderlich ist oder ob eine angemessene Verlängerung der Baufrist den Förderzweck ebenfalls gewährleisten kann.
Erst wenn die Gemeinde den Verlängerungsantrag ablehnt, steht fest, dass die ursprünglich vereinbarte Baufrist bestehen bleibt. Frühestens zu diesem Zeitpunkt kann deshalb ein Wiederkaufsgrund vorliegen, sofern nicht ohnehin erst der Ablauf der Baufrist maßgeblich ist.
Im konkreten Fall lehnte die Gemeinde den Antrag am 9. März 2023 ab. Das Wiederkaufsrecht wurde der Käuferin am 4. August 2023 erklärt. Die vertragliche Sechsmonatsfrist war damit eingehalten.
c) Angemessenheit der Baufrist und Ablehnung der Verlängerung
Der BGH hielt auch die ursprüngliche vierjährige Baufrist für angemessen. Anhaltspunkte für einen Ermessensfehler bei der Ablehnung der beantragten Verlängerung um weitere fünf Jahre sah er nicht.
Die Käuferin hatte innerhalb der vierjährigen Baufrist noch nicht mit dem Bau begonnen. Nach ihren eigenen Angaben benötigte sie mindestens drei weitere Jahre, um das notwendige Eigenkapital aufzubringen. Bei einer Verlängerung um fünf Jahre wäre das Grundstück somit mindestens sieben Jahre unbebaut geblieben.
Dies widersprach dem Zweck des Einheimischenmodells, verbilligte Grundstücke für den ortsansässigen Wohnungsbau bereitzustellen.
Auch der Umstand, dass die Gemeinde anderen Käufern teilweise Verlängerungen von ein oder zwei Jahren gewährt haben soll, führte zu keiner anderen Bewertung. Die beantragte Verlängerung um fünf Jahre war wesentlich umfangreicher und musste deshalb nicht aus Gründen der Gleichbehandlung ebenfalls bewilligt werden.
d) Anspruch auf Rückübertragung
Da die Gemeinde das Wiederkaufsrecht fristgerecht ausgeübt hatte und keine durchgreifenden Einwände gegen die Ablehnung der Fristverlängerung bestanden, konnte sie die Rückübertragung des Grundstücks verlangen.
Die Käuferin muss das Grundstück lastenfrei an die Gemeinde zurückübertragen. Im Gegenzug erhält sie 138.573 Euro, bestehend aus dem Kaufpreis und den Kosten für die Gasstichleitung.
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten blieb dagegen erfolglos, weil die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht hinreichend festgestellt waren.
4. Das Urteil im Detail
Der BGH hob die Entscheidung des Oberlandesgerichts München auf, soweit dieses die Klage auf Rückübertragung des Grundstücks abgewiesen hatte. Er änderte das erstinstanzliche Urteil entsprechend ab und verurteilte die Käuferin zur lastenfreien Rückübertragung des Grundstücks gegen Zahlung von 138.573 Euro. Im Übrigen, insbesondere hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, blieb die Klage erfolglos.
Das Urteil enthält drei wesentliche Aussagen für die kommunale Grundstücksvergabe:
Erstens: Die Bauverpflichtung in einem Einheimischenmodell ist regelmäßig als Obliegenheit und nicht als einklagbare Primärpflicht einzuordnen. Ihre Verletzung berechtigt die Gemeinde grundsätzlich zur Ausübung eines vereinbarten Wiederkaufsrechts, nicht aber automatisch zum Rücktritt nach § 323 BGB.
Zweitens: Beantragt ein Käufer vor Ablauf der Baufrist deren Verlängerung, beginnt die vertragliche Frist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts nicht bereits mit dem Eingang dieses Antrags. Die Gemeinde muss zunächst über die Verlängerung entscheiden. Lehnt sie den Antrag ab, kann frühestens ab diesem Zeitpunkt ein Wiederkaufsgrund vorliegen.
Drittens: Gemeinden müssen bei der Entscheidung über Fristverlängerungen den Zweck des Einheimischenmodells berücksichtigen. Eine erhebliche Verlängerung kann abgelehnt werden, wenn sie dazu führen würde, dass ein verbilligt veräußertes Grundstück über einen unangemessen langen Zeitraum unbebaut bleibt.
Bedeutung für die Praxis: Gemeinden sollten die Voraussetzungen, die Dauer und die Ausübung des Wiederkaufsrechts in ihren Grundstückskaufverträgen klar regeln. Bei beantragten Baufristverlängerungen empfiehlt es sich, die Ermessensentscheidung nachvollziehbar zu dokumentieren und die Ablehnung eindeutig mitzuteilen. Für Käufer bedeutet das Urteil, dass ein Verlängerungsantrag nicht automatisch zu einer Fristverlängerung führt und dass eine Ablehnung die Grundlage für die spätere Ausübung des Wiederkaufsrechts schaffen kann.
Hinweis: Für diese Zusammenfassung wurde künstliche Intelligenz genutzt. Keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hier veröffentlichten Inhalte. Jede Haftung wird ausgeschlossen.