Der Bundesgerichtshof bestätigt, dass Mieter Auskunft über mögliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse verlangen können, selbst wenn der Vermieter diese Ausnahmen wegen fehlender vorvertraglicher Informationen derzeit nicht geltend machen darf. Der Auskunftsanspruch besteht auch dann, wenn die Auskunft dem Vermieter ermöglichen könnte, sich zu einem späteren Zeitpunkt auf eine höhere zulässige Miete zu berufen. Zudem stellt der BGH klar, dass sich der Gegenstandswert für die vorgerichtliche Tätigkeit eines Rechtsdienstleisters nach der bisherigen Rechtslage nicht auf den einfachen Jahresbetrag der Mietüberhöhung begrenzen lässt.
1. Kernaussage des Urteils
Mit seinem Urteil vom 1. Juli 2026 konkretisiert der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs die Rechte von Mietern bei der Durchsetzung der sogenannten Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB.
Im Mittelpunkt stehen zwei Rechtsfragen: der Auskunftsanspruch des Mieters nach § 556g Abs. 3 BGB und die Berechnung des Gegenstandswerts für die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten.
Erstens: Der Auskunftsanspruch besteht auch dann, wenn der Vermieter bestimmte Ausnahmen von der Mietpreisbremse aktuell nicht geltend machen kann.
Nach § 556g Abs. 1a BGB muss der Vermieter den Mieter grundsätzlich vor Abschluss des Mietvertrags über bestimmte Umstände informieren, die eine höhere Miete rechtfertigen können. Dazu zählen insbesondere eine höhere Vormiete oder bestimmte Modernisierungsmaßnahmen. Unterbleibt diese Information, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die betreffenden Ausnahmetatbestände berufen.
Das schließt jedoch den Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB nicht aus. Der Mieter darf weiterhin Informationen über die tatsächlichen Verhältnisse verlangen, die für die zulässige Miethöhe relevant sind.
Der BGH betont, dass der Mieter selbst entscheiden muss, ob er die Auskunft verlangt und damit gegebenenfalls eine Frist in Gang setzt, nach deren Ablauf sich der Vermieter auf bestimmte Ausnahmen berufen kann.
Zweitens: Die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten richtet sich nach dem maßgeblichen Gegenstandswert.
Für die vorliegende Fallgestaltung ist § 41 Abs. 5 GKG in seiner vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Mai 2025 geltenden Fassung weder unmittelbar noch analog anzuwenden. Der Wert des Anspruchs auf Erklärung einer künftigen Mietherabsetzung ist deshalb nach § 48 Abs. 1 GKG in Verbindung mit §§ 3, 9 ZPO zu bestimmen.
Der BGH bestätigt damit die Bewertung anhand des dreieinhalbfachen Jahresbetrags der Mietüberhöhung für den entsprechenden Mietherabsetzungsanspruch.
Im konkreten Fall musste die Vermieterin deshalb nicht nur die verlangten Auskünfte erteilen, sondern auch die vollständigen vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 453,87 Euro erstatten. VIII_ZR_211-23
2. Tatbestand
Ausgangssituation: Mietvertrag in Berlin
Zwischen der beklagten Vermieterin und einem Mieter bestand seit April 2021 ein Mietverhältnis über eine 60,57 m² große Wohnung in Berlin. Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für das die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung galt.
Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 734,50 Euro.
Vor Abschluss des Mietvertrags hatte die Vermieterin den Mieter nicht darüber informiert, dass sie sich möglicherweise auf Ausnahmetatbestände von der Mietpreisbremse berufen könnte. Insbesondere fehlten entsprechende Informationen über eine möglicherweise höhere Vormiete oder durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen.
Beauftragung eines Rechtsdienstleisters
Der Mieter beauftragte eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit der Durchsetzung seiner Ansprüche aus der Mietpreisbremse. Er trat seine Ansprüche an diese Gesellschaft ab.
Mit Schreiben vom 16. Mai 2021 rügte die Gesellschaft gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe.
Sie verlangte unter anderem Auskunft über:
- die Höhe der vom Vormieter zuletzt geschuldeten Miete,
- vorangegangene Mieterhöhungen,
- durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen und die dafür aufgewendeten Kosten.
Daneben forderte sie die Rückzahlung überzahlter Miete, die anteilige Freigabe der Mietkaution sowie eine Erklärung, dass die künftig fällige Miete auf den zulässigen Höchstbetrag herabgesetzt werde.
Nachdem die gesetzte Frist erfolglos verstrichen war, erhob die Gesellschaft Klage.
Entscheidungen der Vorinstanzen
Das Amtsgericht Charlottenburg gab der Klage am 21. November 2022 statt.
Auf die Berufung der Vermieterin änderte das Landgericht Berlin das Urteil am 30. August 2023 teilweise ab. Es wies die Auskunftsklage ab und reduzierte die zu erstattenden vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten von 453,87 Euro auf 220,27 Euro. Im Übrigen blieb die Berufung erfolglos.
Das Landgericht argumentierte, für die Auskunftsklage fehle das Rechtsschutzbedürfnis. Da die Vermieterin den Mieter vor Vertragsschluss nicht über mögliche Ausnahmen informiert hatte, könne sie sich ohnehin zunächst nicht auf diese berufen.
Darüber hinaus vertrat das Gericht die Auffassung, dass die begehrte Auskunft dem Mieter sogar Nachteile bringen könne: Durch die nachträgliche Information könnte eine Frist beginnen, nach deren Ablauf die Vermieterin bestimmte Ausnahmetatbestände geltend machen dürfte.
Bei den Rechtsverfolgungskosten setzte das Landgericht einen niedrigeren Gegenstandswert an, indem es § 41 Abs. 5 GKG analog anwendete.
Die Klägerin legte Revision ein. Der Bundesgerichtshof hob die nachteilige Entscheidung des Landgerichts auf und stellte das erstinstanzliche Urteil vollständig wieder her. VIII_ZR_211-23
3. Entscheidungsgründe
3.1 Das Rechtsschutzbedürfnis für die Auskunftsklage besteht
Der BGH widerspricht der Auffassung des Landgerichts, dass die Klägerin kein rechtlich schützenswertes Interesse an der Auskunft habe.
Nach § 556g Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Vermieter auf Verlangen des Mieters über diejenigen Tatsachen Auskunft erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach §§ 556d ff. BGB maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter unschwer darüber Auskunft geben kann.
Der Anspruch beschränkt sich nicht auf Umstände, auf die sich der Vermieter im Zeitpunkt des Auskunftsverlangens bereits wirksam berufen darf.
Entscheidend ist vielmehr, ob die betreffenden Tatsachen die zulässige Miethöhe grundsätzlich beeinflussen können. Das gilt auch für Ausnahmetatbestände nach §§ 556e und 556f BGB.
Die Vermieterin kann sich deshalb nicht darauf berufen, dass sie mangels vorvertraglicher Information zunächst an der Geltendmachung solcher Ausnahmen gehindert ist.
3.2 Der Mieter entscheidet selbst über mögliche spätere Nachteile
Der BGH setzt sich ausdrücklich mit dem Argument auseinander, dass die Auskunft dem Mieter wirtschaftlich schaden könnte.
Wird die erforderliche Information nachträglich erteilt, kann nach § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB eine Zweijahresfrist beginnen. Nach deren Ablauf kann der Vermieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen bestimmte Ausnahmetatbestände geltend machen.
Der Mieter muss daher zwischen zwei Interessen abwägen:
- Er kann auf der Auskunft bestehen und dadurch Klarheit über mögliche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gewinnen.
- Er kann auf die Auskunft verzichten, um zu vermeiden, dass durch eine nachgeholte Information die gesetzliche Frist in Gang gesetzt wird.
Diese Entscheidung liegt allein beim Mieter. Das Gericht darf ihm den Rechtsschutz nicht mit der Begründung verweigern, die Auskunft könnte sich später nachteilig auswirken.
Der Auskunftsanspruch soll gerade ermöglichen, die zulässige Miethöhe umfassend zu prüfen – auch mit Blick auf zukünftige Zeiträume.
3.3 Das Geschäftsmodell des Rechtsdienstleisters steht dem Anspruch nicht entgegen
Das Landgericht hatte außerdem angenommen, dass die Klägerin die Auskunftsklage vor allem aus eigenem Kosteninteresse erhoben habe und dies den Interessen des Mieters widerspreche.
Auch diesem Argument folgt der BGH nicht.
Sollte der Rechtsdienstleister durch die Klage seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Mieter verletzen, beträfe dies zunächst das Innenverhältnis zwischen beiden Parteien.
Ein möglicher Pflichtverstoß in diesem Verhältnis rechtfertigt es nicht, der gegen die Vermieterin gerichteten Klage das Rechtsschutzbedürfnis abzusprechen.
Damit trennt der BGH die Frage, ob ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter besteht, von der Frage, ob der Rechtsdienstleister seine Pflichten gegenüber seinem Auftraggeber ordnungsgemäß erfüllt.
3.4 Die Vermieterin muss die verlangten Auskünfte erteilen
Der BGH bejaht auch die materielle Berechtigung der Auskunftsklage.
Die Klägerin hatte die Ansprüche wirksam vom Mieter abgetreten bekommen. Die verlangten Informationen waren für die Prüfung der zulässigen Miete relevant und nicht allgemein zugänglich.
Die Vermieterin musste deshalb Auskunft über die Vormiete, frühere Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen einschließlich der hierfür aufgewendeten umlagefähigen Kosten erteilen.
3.5 Die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sind vollständig zu erstatten
Der zweite Schwerpunkt betrifft die Berechnung der erstattungsfähigen Rechtsverfolgungskosten.
Das Landgericht hatte den Gegenstandswert anhand des zwölffachen Betrags der monatlichen Mietüberhöhung berechnet. Es hatte § 41 Abs. 5 GKG in der damals geltenden Fassung analog angewendet.
Der BGH lehnt diese Analogie ab.
Eine analoge Gesetzesanwendung setzt eine planwidrige Regelungslücke voraus. Eine solche Lücke lag hier nicht vor: Im Gesetzgebungsverfahren zur Änderung des Kostenrechts im Jahr 2021 war ausdrücklich gefordert worden, auch Ansprüche im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse in § 41 Abs. 5 GKG aufzunehmen. Der Gesetzgeber hatte diese Ergänzung damals jedoch nicht vorgenommen.
Daraus folgert der BGH, dass die damalige Gesetzesfassung nicht im Wege der Analogie auf diese Ansprüche erweitert werden darf.
Stattdessen ist der Gegenstandswert nach § 48 Abs. 1 GKG in Verbindung mit §§ 3, 9 ZPO zu bestimmen. Für den Anspruch auf Erklärung einer künftigen Mietherabsetzung ist dabei der dreieinhalbfache Jahresbetrag der Mietüberhöhung maßgeblich.
Im konkreten Fall ergab sich für die verschiedenen geltend gemachten Ansprüche insgesamt ein Gegenstandswert von 3.300,81 Euro. Auf dieser Grundlage waren die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in voller Höhe von 453,87 Euro erstattungsfähig. VIII_ZR_211-23
4. Das Urteil im Detail
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH gab der Revision der Klägerin statt und entschied abschließend, weil keine weiteren Tatsachenfeststellungen erforderlich waren.
Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde aufgehoben, soweit es zum Nachteil der Klägerin ergangen war. Die Berufung der Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg wurde insgesamt zurückgewiesen.
Die Vermieterin muss somit die Auskünfte erteilen und die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 453,87 Euro nebst Zinsen erstatten. Die Kosten des Berufungs- und des Revisionsverfahrens trägt ebenfalls die Vermieterin.
Bedeutung für die mietrechtliche Praxis
Für Mieter: Das Urteil stärkt die Möglichkeit, die Einhaltung der Mietpreisbremse umfassend zu überprüfen. Der Auskunftsanspruch entfällt nicht deshalb, weil der Vermieter bestimmte Ausnahmen wegen fehlender vorvertraglicher Informationen zunächst nicht geltend machen darf. Mieter sollten allerdings berücksichtigen, dass eine nachgeholte Information unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Zweijahresfrist in Gang setzen kann.
Für Vermieter: Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der vorvertraglichen Informationspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB. Fehlende Informationen können die Möglichkeit einschränken, sich auf Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu berufen. Sie beseitigen aber nicht den Auskunftsanspruch des Mieters. Vermieter sollten deshalb die für die Miethöhe relevanten Angaben vor Vertragsschluss sorgfältig prüfen und dokumentieren.
Für Rechtsdienstleister und Prozessvertreter: Der BGH bestätigt, dass ein möglicher Konflikt zwischen den Interessen des Rechtsdienstleisters und denen des Mieters nicht ohne Weiteres die Zulässigkeit der Auskunftsklage berührt. Zugleich ist bei der Berechnung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten die jeweils maßgebliche Fassung des Gerichtskostengesetzes zu beachten.
Einordnung der Streitwertentscheidung
Das Urteil betrifft ausdrücklich die frühere Rechtslage. Der BGH stellt fest, dass § 41 Abs. 5 GKG in der vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Mai 2025 geltenden Fassung nicht analog auf den Anspruch auf Herabsetzung der Miete nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse anzuwenden ist.
Seit dem 1. Juni 2025 enthält § 41 Abs. 5 GKG eine ausdrückliche Regelung für die Feststellung einer Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 oder § 556e BGB zulässigen Miete. Die Entscheidung darf daher nicht unbesehen auf Fälle übertragen werden, für die diese neuere Gesetzesfassung maßgeblich ist.
Fazit: Der BGH stärkt den Auskunftsanspruch bei der Mietpreisbremse und stellt klar, dass ein möglicher späterer Nachteil der Auskunft allein vom Mieter abzuwägen ist. Zugleich bestätigt er für die hier maßgebliche frühere Rechtslage die Berechnung des Gegenstandswerts nach den allgemeinen zivilprozessualen Vorschriften und damit die vollständige Erstattungsfähigkeit der geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten.
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