Wohnungseigentümer können grundsätzlich verlangen, dass ihnen der Einbau einer Klima-Splitanlage auf ihrem Balkon gestattet wird – auch gegen den Willen der Eigentümermehrheit. Entscheidend ist, ob sich andere Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können; dabei sind die Interessen beider Seiten abzuwägen. Befürchtete Geräusche und andere Immissionen des späteren Betriebs stehen einer Gestattung regelmäßig nicht entgegen, sofern ein zumutbarer Betrieb möglich ist und unzulässige Störungen später abgewehrt werden können.
1. Kernaussage des Urteils
Das Urteil stärkt damit die Möglichkeit einzelner Wohnungseigentümer, ihre Wohnungen an veränderte Nutzungsbedürfnisse anzupassen, ohne die berechtigten Interessen der übrigen Eigentümer außer Acht zu lassen.
2. Tatbestand
Die Kläger sind Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auf der Eigentümerversammlung am 14. Dezember 2023 beantragten sie, ihnen den Einbau eines Klima-Splitgeräts auf dem zu ihrer Wohnung gehörenden Balkon zu gestatten.
Die Eigentümerversammlung lehnte den Antrag ab. Daraufhin erhoben die Kläger eine Beschlussersetzungsklage, mit der sie die gerichtliche Ersetzung des abgelehnten Gestattungsbeschlusses erreichen wollten.
Das Amtsgericht Pankow wies die Klage zunächst ab. Das Landgericht Berlin II änderte diese Entscheidung auf die Berufung der Kläger ab und ersetzte den erforderlichen Gestattungsbeschluss durch eine gerichtliche Entscheidung. Dabei machte es nähere Vorgaben zur Ausführung und zum Betrieb der Klimaanlage, unter anderem zum Gerätetyp und zum Betriebsmodus.
Das Landgericht vertrat die Auffassung, dass der Einbau keine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer verursache, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe. Für die Beurteilung seien vor allem die unmittelbaren Auswirkungen der baulichen Maßnahme maßgeblich. Mögliche Beeinträchtigungen durch die spätere Nutzung könnten dagegen grundsätzlich auch nach der Installation abgewehrt werden.
Die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wandte sich gegen diese Entscheidung und legte Revision beim Bundesgerichtshof ein.
Sie machte insbesondere geltend, dass durch den Betrieb der Klimaanlage Geräusche, Abluftwärme und Kondenswasser entstehen könnten. Außerdem beanstandete sie, dass keine ausdrücklichen Vorgaben zu einer vorherigen statischen Berechnung gemacht worden seien, und verwies auf mögliche Wertminderungen benachbarter Wohnungen.
Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück. Damit blieb die vom Landgericht ausgesprochene Gestattung bestehen. V_ZR_162-25
3. Entscheidungsgründe
3.1. Der Einbau ist eine bauliche Veränderung
Der Einbau eines Klima-Splitgeräts erfordert hier eine Durchbohrung der Fassade, um die Leitungen zwischen dem Außengerät und den Innengeräten zu führen. Damit liegt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums vor.
Nach § 20 Abs. 1 WEG bedarf eine solche Maßnahme grundsätzlich der Gestattung durch Beschluss der Gemeinschaft.
Ein Anspruch auf Gestattung kann sich aus § 20 Abs. 2 oder Abs. 3 WEG ergeben. Klimaanlagen gehören jedoch nicht zu den gesetzlich privilegierten baulichen Veränderungen des § 20 Abs. 2 WEG. Auch eine entsprechende analoge Anwendung dieser Vorschrift lehnt der BGH ab.
Der Anspruch der Kläger musste daher anhand von § 20 Abs. 3 WEG beurteilt werden.
3.2. Maßgeblich ist eine Interessenabwägung
Nach § 20 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer die Gestattung einer nicht privilegierten baulichen Veränderung verlangen, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Maßnahme über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.
Fehlt es an diesem Einverständnis, kommt es darauf an, ob überhaupt eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung vorliegt.
Der BGH präzisiert diesen Maßstab: Eine solche Beeinträchtigung besteht, wenn sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann.
Dabei ist eine Abwägung der durch Art. 14 GG geschützten Eigentumspositionen vorzunehmen. Zu berücksichtigen sind sowohl die Interessen der Eigentümer, die den bisherigen Zustand der Anlage bewahren wollen, als auch diejenigen der Eigentümer, die eine bauliche Veränderung anstreben.
Der BGH lehnt es ausdrücklich ab, im Regelfall von einem Vorrang derjenigen Eigentümer auszugehen, die Veränderungen verhindern möchten.
Auch ein erheblicher Eingriff in die bauliche Substanz führt nicht automatisch zu einer rechtlich relevanten Beeinträchtigung. Entscheidend bleiben die konkreten Auswirkungen der Maßnahme und die Interessenabwägung im Einzelfall.
Damit hält der BGH an einem differenzierten Prüfungsmaßstab fest: Weder begründet jeder Nachteil einen Anspruch auf Zustimmung aller Betroffenen, noch darf der Wunsch nach Erhaltung des bisherigen baulichen Zustands grundsätzlich Vorrang beanspruchen.
3.3. Spätere Betriebsgeräusche verhindern die Gestattung regelmäßig nicht
Ein wesentlicher Schwerpunkt der Entscheidung betrifft die Frage, ob mögliche Lärmbelästigungen durch den späteren Betrieb der Klimaanlage bereits bei der Entscheidung über den Einbau berücksichtigt werden müssen.
Der BGH verneint dies grundsätzlich.
Entscheidend ist, ob das konkrete Gerät nach seiner Installation überhaupt so betrieben werden kann, dass die übrigen Wohnungseigentümer hinreichend vor unzumutbaren Immissionen geschützt sind.
Dabei können die Richtwerte der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) als Orientierung herangezogen werden. Ebenso können die Positionierung des Außengeräts und Vorgaben zu bestimmten Betriebsmodi dazu beitragen, mögliche Störungen zu begrenzen.
Steht fest, dass ein zumutbarer Betrieb möglich ist, folgt aus der bloßen Installation noch keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG.
Eine Ausnahme gilt, wenn bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung feststeht, dass das konkrete Gerät die maßgeblichen Lärmschutzanforderungen nicht einhalten kann.
Der BGH begründet seine Auffassung auch damit, dass mögliche Störungen nach der Installation abgewehrt werden können. Betroffene Wohnungseigentümer können entsprechende Abwehransprüche geltend machen. Außerdem kann die Gemeinschaft später Nutzungsregelungen beschließen, beispielsweise zeitliche Beschränkungen für den Betrieb.
Eine vollständige Stilllegung der Anlage wird bei Lärmstörungen allerdings regelmäßig nicht erforderlich sein. Vielmehr können zeitliche Einschränkungen oder andere geeignete Maßnahmen ausreichen.
3.4. Anwendung auf die konkrete Klimaanlage
Im vorliegenden Fall sah der BGH keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür, dass der Einbau zu einer rechtlich erheblichen Beeinträchtigung führen würde.
Das vorgesehene Gerät war für den deutschen Markt zugelassen. Nach den Feststellungen des Landgerichts konnte es grundsätzlich die tagsüber geltenden Lärmgrenzwerte für reine Wohngebiete einhalten. Der Schalldruckpegel des Außengeräts wurde mit 49 bis 50 dB(A) angegeben.
Für die tatsächliche Lärmbelastung kommt es allerdings nicht allein auf die Geräuschentwicklung des Geräts an. Entscheidend sind auch die Entfernung zu schutzbedürftigen Räumen und die konkrete Art der Anbringung.
Das nächste Schlafzimmerfenster befand sich mehrere Meter vom vorgesehenen Standort des Außengeräts entfernt. Zudem enthielt der ersetzte Beschluss Vorgaben zum Betriebsmodus und zur Einhaltung der gesetzlichen Immissionsschutzbestimmungen.
Damit war ein Betrieb unter Bedingungen möglich, die den Schutz der übrigen Eigentümer hinreichend berücksichtigten.
Auch die befürchtete Abluftwärme und mögliches Kondenswasser standen der Gestattung nicht entgegen. Unzulässige Beeinträchtigungen können grundsätzlich auch nach der Installation abgewehrt werden. Insbesondere darf austretendes Kondensat weder das Sonder- noch das Gemeinschaftseigentum beschädigen.
3.5. Keine automatische Pflicht zur vorherigen statischen Berechnung
Die Gemeinschaft beanstandete außerdem, dass der Gestattungsbeschluss keine ausdrückliche Verpflichtung zu einer vorherigen statischen Berechnung enthielt.
Der BGH sah darin keinen Rechtsfehler.
Der ersetzte Beschluss schrieb vor, dass die Installation durch konzessionierte Fachfirmen sach- und fachgerecht sowie unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und der anerkannten Regeln der Technik erfolgen müsse. Die ordnungsgemäße Durchführung war der Verwaltung nachzuweisen.
Diese Vorgaben schließen nach Auffassung des BGH ein, dass erforderliche Berechnungen gegebenenfalls durchgeführt und nachgewiesen werden müssen.
Eine zusätzliche ausdrückliche Verpflichtung zur statischen Berechnung war daher nicht erforderlich. Der BGH merkte ergänzend an, dass eine solche Berechnung bei der hier vorgesehenen, auf maximal zehn Zentimeter begrenzten Durchbohrung der Außenwand zur Leitungsführung ohnehin entbehrlich sein dürfte.
3.6. Keine hinreichenden Anhaltspunkte für eine Wertminderung
Auch die Behauptung, dass der Einbau der Klimaanlage den Miet- oder Verkaufswert benachbarter Wohnungen mindern könnte, ließ der BGH nicht gelten.
Für eine solche Wertminderung bestanden im konkreten Fall keine ausreichenden Anhaltspunkte.
Der BGH verwies darauf, dass Klima-Splitgeräte zunehmend üblich und gesellschaftlich akzeptiert sind. Anders als bei bestimmten früher diskutierten technischen Anlagen, bei denen wissenschaftlich begründete Gefahrenbefürchtungen eine Rolle spielten, waren hier keine vergleichbaren Umstände dargelegt.
Auch insoweit verwies der BGH darauf, dass unzulässige Immissionen nach der Installation abgewehrt werden können.
4. Das Urteil im Detail
4.1. Abgrenzung zwischen § 20 Abs. 3 und § 20 Abs. 4 WEG
Der BGH verdeutlicht, dass zwei unterschiedliche Prüfungsmaßstäbe auseinanderzuhalten sind.
§ 20 Abs. 3 WEG regelt den individuellen Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, wenn die erforderliche Zustimmung der beeinträchtigten Eigentümer vorliegt. Fehlt diese Zustimmung, ist zu prüfen, ob eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung besteht.
§ 20 Abs. 4 WEG begrenzt dagegen die Zulässigkeit baulicher Veränderungen, die mehrheitlich beschlossen werden. Eine solche Maßnahme darf insbesondere keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage bewirken und keinen Wohnungseigentümer unbillig benachteiligen.
Die Maßstäbe sind nicht identisch. Insbesondere bedeutet eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung nach § 20 Abs. 3 WEG nicht automatisch, dass zugleich eine unbillige Benachteiligung nach § 20 Abs. 4 WEG vorliegt.
4.2. Darlegungs- und Beweislast
Grundsätzlich muss der Wohnungseigentümer, der die Gestattung verlangt, darlegen, dass keine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung entgegensteht.
Allerdings trifft die Gemeinschaft eine sogenannte sekundäre Darlegungslast. Der bauwillige Eigentümer muss daher nur diejenigen Umstände ausräumen, die die Gemeinschaft konkret als mögliche Beeinträchtigungen vorträgt.
Die Beurteilung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgeblich ist der Sachstand im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung.
4.3. Fazit
Der Bundesgerichtshof stärkt mit diesem Urteil die Anpassungsfähigkeit von Wohnungseigentumsanlagen an moderne Wohnbedürfnisse. Die Ablehnung einer baulichen Veränderung durch die Eigentümermehrheit führt nicht automatisch dazu, dass der einzelne Eigentümer sein Vorhaben aufgeben muss.
Für Klima-Splitanlagen kommt es insbesondere darauf an, ob die konkrete Installation und ein bestimmungsgemäßer Betrieb ohne rechtlich erhebliche Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer möglich sind. Bloße Befürchtungen hinsichtlich späterer Geräusche, Abluftwärme oder Kondenswasser reichen regelmäßig nicht aus, um die Gestattung zu verweigern.
Hinweis: Für diese Zusammenfassung wurde künstliche Intelligenz genutzt. Keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hier veröffentlichten Inhalte. Jede Haftung wird ausgeschlossen.