Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat für die Vermietung keinen Provisionsanspruch – und zwar auch dann nicht, wenn die Provision mit dem Vermieter vereinbart wurde.
Der Provisionsausschluss des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG gilt damit nicht nur im Verhältnis zum Wohnungssuchenden, sondern auch gegenüber dem Vermieter.
Bereits gezahlte Provisionen können nach § 5 Abs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 BGB zurückgefordert werden.
1. Kernaussage des Urteils
Die Klägerin ließ durch die Beklagte ihre Immobilien mit insgesamt 129 Wohnungen und 134 Garagen verwalten. Grundlage war ein Verwaltervertrag vom 13. Juli 2020.
Die Beklagte war mit der laufenden Verwaltung beauftragt. Dazu gehörte ausdrücklich auch der Abschluss von Mietverträgen im Namen der Eigentümerin. Für die laufende Verwaltung erhielt sie eine monatliche Vergütung von 24 € je Wohneinheit und 4 € je Garage, jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.
Zusätzlich sah der Vertrag für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten, höchstens jedoch 10.000 € brutto jährlich, vor.
Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Beklagte 13 Neuvermietungen von Wohnungen, die sie zugleich verwaltete. Dafür stellte sie der Klägerin insgesamt 16.815,71 € an Provisionen in Rechnung. Die Klägerin bezahlte diese Rechnungen zunächst.
Nach Beendigung des Verwaltervertrags verlangte die Klägerin die Provisionen zurück. Sie argumentierte, dass diese aufgrund des Wohnungsvermittlungsgesetzes überhaupt nicht geschuldet gewesen seien.
Das Landgericht Krefeld wies die weitergehende Klage zunächst ab. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gab der Klägerin dagegen weitgehend Recht und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung weiterer 16.666,20 €. Dagegen legte die Beklagte Revision zum BGH ein.
3. Entscheidungsgründe
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Oberlandesgerichts und wies die Revision zurück.
Zunächst stellte der Senat fest, dass die Beklagte überhaupt als Wohnungsvermittlerin im Sinne des WoVermittG tätig geworden war. Sie war von der Klägerin mit der Vermittlung von Mietverträgen beauftragt worden und hatte tatsächlich 13 Mietverträge vermittelt.
Entscheidend war anschließend die Auslegung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG.
Der Wortlaut
Der Wortlaut der Vorschrift enthält keine Beschränkung auf Provisionsvereinbarungen mit dem Mieter. Er spricht allgemein davon, dass dem Wohnungsvermittler kein Anspruch auf das Entgelt zusteht, wenn er zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist.
Der Zusammenhang mit dem Bestellerprinzip
Auch der systematische Zusammenhang des Gesetzes spricht nach Auffassung des BGH dafür, den Ausschluss auf das Verhältnis zum Vermieter zu erstrecken.
Der Gesetzgeber hat an anderen Stellen ausdrücklich formuliert, wenn lediglich ein Anspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden ausgeschlossen werden soll. Eine solche Einschränkung enthält § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG gerade nicht.
Der Zweck der Vorschrift
Das WoVermittG soll Wohnungssuchende vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen schützen und für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Der Gesetzgeber wollte insbesondere verhindern, dass ein Vermittler eine Provision verlangt, obwohl wegen seiner engen Verbindung zu einer Vertragspartei keine echte, unabhängige Maklertätigkeit vorliegt.
Genau eine solche Situation besteht typischerweise, wenn der Vermittler zugleich Verwalter der Wohnung ist. Seine dauerhafte Stellung als Verwalter führt zu einer institutionellen Verflechtung mit dem Vermieter.
Zwar räumt der BGH ein, dass aus Sicht des Vermieters ein solcher Interessenkonflikt nicht zwingend besteht: Ein Verwalter, der vom Vermieter zusätzlich mit der Vermittlung beauftragt wird, kann durchaus eine echte Vermittlungsleistung erbringen. Trotzdem greift der Provisionsausschluss auch hier ein.
Der Grund liegt im Schutz des Mieters: Selbst wenn der Vermieter die Provision bezahlt, besteht die Gefahr, dass er die zusätzlichen Kosten mittelbar über eine höhere Miete auf den Mieter abwälzt. Die gesetzliche Trennung von Verwaltung und entgeltlicher Vermittlung soll verhindern, dass eine solche zusätzliche wirtschaftliche Belastung entsteht.
Keine verfassungskonforme Einschränkung
Auch aus der Berufsfreiheit nach Art. 12 Abs. 1 GG ergibt sich nach Auffassung des BGH kein Anspruch des Verwalters auf die Provision. Der Gesetzgeber darf die freie Vereinbarung beruflicher Entgelte beschränken, wenn dies dem Ausgleich sozialer oder wirtschaftlicher Ungleichgewichte dient.
Der Provisionsausschluss sei verhältnismäßig. Dem Wohnungsvermittler verblieben ausreichend andere Tätigkeitsfelder, insbesondere die Vermittlung nicht von ihm verwalteter Wohnungen sowie die Vermittlung von Gewerberäumen, Immobilienkäufen und die Immobilienverwaltung selbst.
4. Das Urteil im Detail
Die praktische Bedeutung des Urteils liegt vor allem in der klaren Trennung zwischen Verwaltervergütung und Vermittlungsprovision.
Eine Immobilienverwaltung kann mit dem Eigentümer durchaus vereinbaren, dass sie bei Neuvermietungen tätig wird. Auch kann sie im Rahmen ihrer Verwaltungsaufgaben Mietverträge vorbereiten oder abschließen. Eine zusätzliche Maklerprovision für die Vermietung einer Wohnung, die sie selbst verwaltet, kann sie jedoch nicht verlangen.
Dabei spielt es keine Rolle, dass der Vermieter die Provision freiwillig vereinbart und bezahlt hat. Die gesetzliche Regelung ist zwingend. Eine hiervon abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für bereits gezahlte Provisionen hat das erhebliche Konsequenzen: Die Zahlung erfolgte ohne Rechtsgrund und kann nach § 5 Abs. 1 Halbsatz 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB zurückgefordert werden. Genau deshalb musste die Beklagte im konkreten Fall 16.666,20 € zurückzahlen; zusammen mit dem bereits anerkannten Betrag belief sich die Rückforderung auf die ursprünglich gezahlten 16.815,71 €.
Bemerkenswert ist zugleich, dass der BGH die Tätigkeit des Verwalters nicht generell als unzulässige Vermittlung bewertet. Die Beklagte war sowohl Verwalterin als auch Wohnungsvermittlerin. Das Problem lag allein darin, dass sie für die Vermittlung der von ihr verwalteten Wohnungen ein zusätzliches Entgelt verlangte.
Für die Praxis von Hausverwaltungen bedeutet die Entscheidung daher: Die laufende Verwaltervergütung kann vereinbart und abgerechnet werden; eine darüber hinausgehende Vermittlungsprovision für die Neuvermietung eigener Verwaltungsobjekte ist dagegen ausgeschlossen. Der BGH begründet dies letztlich nicht damit, dass der Verwalter für den Vermieter keine echte Vermittlungsleistung erbringen könne, sondern mit der zwingenden gesetzlichen Schutz- und Transparenzfunktion des WoVermittG.
Damit schafft das Urteil eine wichtige Klarstellung: Der Provisionsausschluss des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG wirkt nicht nur zugunsten des Mieters, sondern auch zugunsten des Vermieters. Wer als Verwalter eine Wohnung betreut, kann für deren Vermittlung keine zusätzliche Maklerprovision verlangen.
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