Der BGH hebt ein Urteil auf, das Wohnungseigentümer ohne Tiefgaragenstellplatz von anteiligen Sanierungskosten befreien wollte. Auch eine erstmalige Kostenbeteiligung ist gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG möglich, sofern ordnungsmäßige Verwaltung vorliegt. Die Entscheidung wird an das Berufungsgericht zur neuen Verhandlung zurückverwiesen.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Beschluss eine von der Gemeinschaftsordnung abweichende Kostenverteilung beschließen kann – auch dann, wenn Wohnungseigentümer erstmals mit Kosten belastet werden, von denen sie bisher befreit waren. Eine solche Änderung ist jedoch nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend, wenn ein sachlicher Grund für die Abweichung besteht, insbesondere bei zuvor vereinbarter objektbezogener Kostentrennung.
2. Tatbestand
Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, zu der eine Tiefgarage mit 15 Stellplätzen gehört. Die Nutzung dieser Stellplätze ist laut Gemeinschaftsordnung bestimmten Wohneinheiten vorbehalten. Die Klägerin besitzt keinen Stellplatz und ist laut Gemeinschaftsordnung nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt.
Trotzdem wurde auf einer Eigentümerversammlung im April 2022 beschlossen, die Sanierung des Flachdachs über der Tiefgarage sowie die damit verbundene Baubetreuung mit insgesamt über 427.000 € durchzuführen. Die Finanzierung sollte über Rücklagen und eine Sonderumlage erfolgen, verteilt auf alle Eigentümer nach Miteigentumsanteilen – also auch auf die Klägerin.
Gegen diese Beschlüsse erhob die Klägerin Beschlussmängelklage. Amtsgericht und Landgericht erklärten die Beschlüsse für ungültig. Die Beklagte legte Revision ein.
3. Entscheidungsgründe
a) Rechtliche Bewertung der bisherigen Kostenverteilung
Der BGH bestätigt, dass die Gemeinschaftsordnung eine objektbezogene Kostentrennung vorsieht, bei der nur die Eigentümer mit Stellplatz an den Garagenkosten beteiligt werden. Diese Regelung umfasst laut Auslegung des Senats auch Maßnahmen wie Dachsanierungen, die das Gemeinschaftseigentum der Tiefgarage betreffen.
b) Beschlusskompetenz nach neuem WEG-Recht
Das Berufungsgericht hatte die Auffassung vertreten, dass Wohnungseigentümer ohne Stellplatz nicht erstmalig durch Beschluss mit Kosten belastet werden könnten. Diese Auffassung weist der BGH zurück. Seit dem Inkrafttreten des reformierten WEG am 1. Dezember 2020 erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ausdrücklich auch Beschlüsse, die bisher kostenbefreite Eigentümer erstmals an Kosten beteiligen – auch wenn dies eine Änderung bestehender Vereinbarungen darstellt. Eine Beschlusskompetenz liegt daher grundsätzlich vor.
c) Anforderungen an ordnungsmäßige Verwaltung
Auch wenn die Beschlusskompetenz besteht, ist zu prüfen, ob der konkrete Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dabei ist zu berücksichtigen:
- Eine objektbezogene Kostentrennung, wie sie hier vereinbart wurde, ist in der Regel angemessen und spiegelt typischerweise den Gebrauch oder die Gebrauchsmöglichkeit wider.
- Eine Abweichung davon durch erstmalige Belastung anderer Eigentümer ist regelmäßig nur dann ordnungsgemäß, wenn ein sachlicher Grund vorliegt.
- Solche sachlichen Gründe können z.B. sein:
- Die Schadensursache liegt außerhalb des betroffenen Objekts (z. B. Dachschäden durch äußeres Gemeinschaftseigentum).
- Die Sanierung betrifft die gesamte Wohnanlage, nicht nur die Tiefgarage.
- Allein der Umstand, dass es sich bei den zu sanierenden Teilen um statisch relevante Bauteile handelt, reicht für eine Abweichung nicht aus.
Der BGH sieht in dem vorliegenden Fall keine ausreichende Tatsachengrundlage, um abschließend zu beurteilen, ob ein solcher sachlicher Grund vorliegt, und verweist die Sache daher an das Landgericht Braunschweig zurück.
4. Urteil
Der Bundesgerichtshof hebt das Berufungsurteil des Landgerichts Braunschweig auf und verweist die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Dabei sind folgende Leitsätze maßgeblich:
- Beschlusskompetenz: § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erlaubt eine abweichende Kostenverteilung auch zulasten bisher kostenbefreiter Eigentümer.
- Ordnungsmäßigkeit: Eine Abweichung von einer objektbezogenen Kostenverteilung entspricht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn ein sachlicher Grund vorliegt.
- Vertrauensschutz: Eigentümer dürfen grundsätzlich auf die bestehende Kostentrennung vertrauen, wenn diese durch Vereinbarung geregelt wurde.
- Rückverweisung: Da die tatsächlichen Grundlagen für eine abschließende Bewertung fehlen, ist eine Entscheidung durch den BGH nicht möglich.
Das Urteil stärkt die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nach dem neuen WEG-Recht, betont aber zugleich die Bedeutung des Vertrauensschutzes bei bestehender objektbezogener Kostenverteilung. Eine erstmalige Belastung bisher befreiter Eigentümer ist nur unter bestimmten Bedingungen zulässig.
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