Der BGH entschied, dass Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage verteilungsneutral sind und nicht in die Abrechnungsspitze einer Jahresabrechnung einfließen dürfen. Eine Teilanfechtung solcher Abrechnungsbeschlüsse ist zulässig, wenn klar abgrenzbare Fehler bestehen. Die Revision wurde zurückgewiesen, der angegriffene Beschluss teilweise für ungültig erklärt.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof stellt klar:
- Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage dürfen nicht in die Abrechnungsspitze einer Jahresabrechnung einfließen, da sie bereits durch frühere Beiträge der Eigentümer finanziert wurden.
- Eine Teilungültigkeit eines Beschlusses über Nachschüsse oder Vorschussanpassungen ist auch nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) möglich – vorausgesetzt, es handelt sich um eine rechnerisch abgrenzbare Fehlerposition, und es ist davon auszugehen, dass die übrigen Beschlussteile auch isoliert getroffen worden wären.
2. Tatbestand
- Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin und Mitglied der beklagten Gemeinschaft.
- 2017 wurde beschlossen, 10.000 € zur Sicherung der Liquidität aus der Instandhaltungsrücklage zu entnehmen. Die Klägerin zahlte diesen Betrag später zurück.
- In der Eigentümerversammlung vom 15.12.2020 wurde beschlossen, die Rücklage um diesen Betrag wieder aufzufüllen – jedoch wurde dies nur als Bestätigung eines Vergangenheitsvorgangs eingeordnet.
- Am 08.12.2022 beschloss die Gemeinschaft unter TOP 3 die Jahresabrechnung 2020. Dabei wurde ein Betrag von 10.000 € aus der Rücklage als Kostenposition in die Abrechnungsspitze einbezogen.
- Die Klägerin erhob Klage gegen diesen Beschluss, soweit die Verteilung der 10.000 € betroffen war.
- Während das Amtsgericht Leipzig die Klage abwies, gab das Landgericht Dresden in der Berufung der Klägerin teilweise recht.
3. Entscheidungsgründe
a) Formelle Zulässigkeit
- Die Berufung der Klägerin war fristgerecht eingelegt und begründet.
- Die Beklagte hatte argumentiert, die Berufung sei unzulässig. Der BGH wies dies zurück, da alle Formvoraussetzungen eingehalten wurden, auch bei Nutzung des elektronischen Rechtsverkehrs.
b) Materielle Prüfung
- Der Beschluss vom 08.12.2022 entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, da eine verteilungsneutrale Entnahme aus der Erhaltungsrücklage fälschlich in die Abrechnungsspitze einbezogen wurde.
- Dies führt dazu, dass Eigentümer doppelt belastet würden: einmal durch die frühere Einzahlung zur Rücklage, und nun erneut durch die Nachschussforderung.
- Die Position von 10.000 € war nicht umlagefähig.
c) Bedeutung des Rücklagenbeschlusses 2020
- Der am 15.12.2020 gefasste Beschluss zur Rücklagenauffüllung wurde als Vergangenheitsbestätigung gewertet, nicht als neue Verpflichtung.
- Selbst wenn es sich um eine neue Verpflichtung gehandelt hätte, wäre die Anrechnung in der Abrechnungsspitze eine unzulässige doppelte Belastung.
d) Teilanfechtung ist möglich
- Auch nach der WEG-Reform ist eine Teilungültigerklärung von Beschlüssen über Abrechnungsspitzen zulässig.
- Voraussetzung: Der fehlerhafte Teil muss rechnerisch abgrenzbar sein, und es muss anzunehmen sein, dass die Eigentümer den übrigen Beschluss auch so gefasst hätten.
- Der BGH widerspricht damit der teils vertretenen Auffassung, dass solche Beschlüsse nur insgesamt angefochten werden könnten.
- Die Teilanfechtung fördert die Verfahrensökonomie und schützt Eigentümer vor übermäßigen Prozesskosten und unnötigen Neuversammlungen.
4. Urteil
- Die Revision der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft wurde zurückgewiesen.
- Der angefochtene Beschluss vom 08.12.2022 wurde teilweise für ungültig erklärt, und zwar insoweit, wie 10.000 € aus der Erhaltungsrücklage verteilungsfehlerhaft in die Abrechnungsspitze eingeflossen waren.
- Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt die Beklagte (§ 97 Abs. 1 ZPO).
- Der Tenor des Landgerichts wurde zur Klarstellung neu gefasst, um die Fehlerquelle deutlicher zu kennzeichnen.
Fazit:
Der BGH bestätigt die strikte Trennung von Rücklagenbewegungen und umlagefähigen Kosten. Entnahmen aus der Rücklage sind nicht umlagefähig. Zudem stärkt das Urteil die Möglichkeit der Teilbarkeit von Anfechtungen – ein bedeutender Beitrag zur Effizienz und Rechtssicherheit in der Verwaltung von Wohnungseigentumsgemeinschaften.
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