Der BGH stellt in den beiden miteinander verbundenen Verfahren VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 klar: Wird eine von den Mietern selbst betriebene Einzelheizung durch eine zentrale, von einem Wärmelieferanten betriebene Anlage ersetzt, ist § 556c BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Vermieter kann die Wärmelieferungskosten deshalb nicht allein aufgrund der gesetzlichen Regelung als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Eine Umlage kann sich aber aus einer späteren ausdrücklichen oder konkludenten Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung ergeben; ob dies auch die vollständigen Contractingkosten einschließlich kalkulatorischer Kosten umfasst, muss im Einzelfall festgestellt werden.
1. Kernaussage des Urteils
Die beiden Urteile betreffen eine bislang nicht ausdrücklich geregelte Konstellation: Der Mieter betreibt zunächst selbst eine Einzelheizung und trägt deren Energiekosten unmittelbar. Der Vermieter ersetzt diese Einzelöfen später durch eine zentrale Heizungsanlage, die im Eigentum eines gewerblichen Wärmelieferanten steht und von diesem betrieben wird.
Der BGH verneint eine Anwendung des § 556c Abs. 1 BGB. Die Vorschrift setzt voraus, dass der Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits als Betriebskosten trägt und der Vermieter von einer eigenen Wärmeversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellt. Genau daran fehlt es bei der Umstellung von einer vom Mieter selbst bezahlten Einzelheizung.
Auch eine analoge Anwendung scheidet aus. Der Gesetzgeber habe zwar mit § 556c BGB einen klaren Rechtsrahmen für Wärmecontracting schaffen wollen, aber bewusst an eine bereits bestehende Betriebskostentragungspflicht des Mieters angeknüpft. Eine planwidrige Regelungslücke liegt deshalb nicht vor.
Damit ist allerdings nicht gesagt, dass der Vermieter überhaupt keine Wärmekosten umlegen darf. Entscheidend ist vielmehr, was die Parteien nach der Umstellung vereinbart haben. In beiden Fällen sah der BGH zumindest eine konkludente Vereinbarung über die Umlage eines Teils der Wärmekosten als gegeben an. Ob darüber hinaus auch die vollständigen Contractingkosten vereinbart wurden, muss das Berufungsgericht noch klären.
2. Tatbestand
VIII ZR 46/25
Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung in einem Berliner Mehrfamilienhaus. Bis 2015 verfügten sämtliche Wohnungen über elektrische Nachtspeicheröfen, die von den Mietern selbst betrieben wurden. Auch die Warmwasserbereitung erfolgte wohnungsbezogen über einen vom Mieter betriebenen Boiler beziehungsweise Durchlauferhitzer. Der Mietvertrag von 1971 enthielt keine Vereinbarung über die Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten.
2013 schloss die Vermieterin mit einem Wärmelieferanten einen Wärmeversorgungsvertrag. 2015 wurde eine zentrale Heizungsanlage eingebaut, die im Eigentum des Wärmelieferanten blieb und von diesem im Rahmen eines Wärmecontractings betrieben wurde.
Die Vermieterin teilte den Mietern anschließend mit, dass sie nun an die neue Wärmeversorgung angeschlossen seien und künftig Heizkostenvorauszahlungen zu leisten hätten. Die Beklagten zahlten diese Vorauszahlungen. Für die Jahre 2017 bis 2020 rechnete die Vermieterin die Wärmekosten einschließlich der vollständigen Contractingkosten ab. Daraus ergaben sich Nachforderungen von insgesamt 1.262,25 €.
VIII ZR 47/25
Der zweite Fall betraf einen Mieter von zwei miteinander verbundenen Wohnungen desselben Gebäudes. Die Mietverträge stammten aus den Jahren 2010 und enthielten Regelungen zu Betriebskosten sowie zur Umlage von Kosten einer Sammelheizung und Warmwasserversorgung. Eine Umlage von Wärmelieferungskosten war ausdrücklich für Fernwärme, nicht aber für die tatsächlich installierte Nahwärmeversorgung vorgesehen.
Auch hier wurden 2015 die Nachtspeicherheizungen durch eine zentrale, von einem Wärmelieferanten betriebene Anlage ersetzt. Der Mieter akzeptierte die ihm mitgeteilten monatlichen Heizkostenvorauszahlungen. Für 2017 bis 2020 wurden anschließend Wärmekosten einschließlich der Contractingkosten abgerechnet.
Das Landgericht sprach der Vermieterin die vollständigen Nachforderungen zu. Gegen diese Entscheidung wandte sich der Mieter mit der Revision.
3. Entscheidungsgründe
a) § 556c BGB ist nicht anwendbar
§ 556c BGB regelt die Umstellung von Eigenversorgung des Vermieters auf gewerbliche Wärmelieferung. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mieter die Wärmekosten bereits als Betriebskosten trägt. Außerdem müssen die gesetzlichen Voraussetzungen der effizienzverbesserten Wärmelieferung und Kostenneutralität erfüllt sein.
Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor.
Vor der Umstellung hatten die Mieter ihre Wohnungen selbst beheizt und die Stromkosten unmittelbar an ihren Energieversorger bezahlt. Es gab daher gerade keine mietvertragliche Betriebskostenumlage der Wärmeversorgung.
Der BGH hebt dabei ausdrücklich auf den Zeitpunkt der Umstellung ab: Dass die Mieter später Heizkostenabrechnungen akzeptierten, kann die Voraussetzungen des § 556c BGB nicht rückwirkend schaffen.
b) Auch keine analoge Anwendung
Eine Analogie hätte eine planwidrige Regelungslücke vorausgesetzt. Eine solche konnte der BGH nicht feststellen.
Die Gesetzgebungsgeschichte zeigt vielmehr, dass der Gesetzgeber die Fälle regeln wollte, in denen ein Vermieter seine bisherige Eigenversorgung auf Contracting umstellt und die Wärmekosten bereits vom Mieter als Betriebskosten getragen werden. Dass auch die Umstellung von einer vom Mieter selbst betriebenen Einzelheizung erfasst werden sollte, lässt sich den Gesetzesmaterialien nicht mit der erforderlichen Sicherheit entnehmen.
Die Konsequenz ist erheblich: § 556c BGB bietet dem Vermieter in dieser Konstellation keine gesetzliche Grundlage dafür, sämtliche Contractingkosten auf den Mieter umzulegen.
c) Es kann aber eine konkludente Vereinbarung geben
Der entscheidende Punkt der Urteile liegt deshalb auf der Ebene des Vertragsrechts.
Die Mietverträge enthielten ursprünglich jedenfalls keine ausreichende Grundlage für die spätere Umlage sämtlicher Wärmelieferungskosten. Dennoch kann eine nachträgliche konkludente Vereinbarung zustande kommen.
Eine bloße Abrechnung von Kosten, die nach dem ursprünglichen Mietvertrag nicht umlagefähig sind, reicht dafür zwar grundsätzlich nicht. Anders kann es aber sein, wenn der Vermieter eine Änderung der Nebenkosten ausdrücklich ankündigt, anschließend entsprechende Abrechnungen erstellt und der Mieter daraufhin erhöhte Vorauszahlungen leistet. Dies kann aus Sicht eines objektiven Empfängers als Angebot zur Änderung der Betriebskostenvereinbarung verstanden werden.
Genau dies sah der BGH hier zumindest teilweise als gegeben an: Durch die Mitteilung über die neue Wärmeversorgung und die Aufforderung zur Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen hatten sich die Parteien jedenfalls auf die Umlage derjenigen Wärmekosten geeinigt, die auch bei einem Betrieb der Anlage durch die Vermieterin selbst nach der HeizkostenV umlagefähig gewesen wären.
Offen blieb allerdings, ob die Vereinbarung auch die weitergehenden Contractingkosten nach § 7 Abs. 4 bzw. § 8 Abs. 4 HeizkostenV, insbesondere kalkulatorische Kosten für Instandhaltung, Abschreibung, Kapital und Gewinn, erfasste. Das muss das Berufungsgericht anhand der konkreten Informationen und der Kommunikation zwischen den Parteien klären.
4. Das Urteil im Detail
Die beiden Entscheidungen sind vor allem deshalb bedeutsam, weil sie zwei Fragen sauber voneinander trennen:
Erstens: Gibt es eine gesetzliche Grundlage für die Umlage der Contractingkosten?
Nein. § 556c BGB ist auf die Umstellung von einer mieterseitig betriebenen Einzelheizung auf gewerbliche Wärmelieferung nicht anwendbar – auch nicht analog.
Zweitens: Kann eine Umlage dennoch aufgrund einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter erfolgen?
Ja. Eine nachträgliche konkludente Änderung des Mietvertrags ist grundsätzlich möglich. Die Zahlung von Heizkostenvorauszahlungen kann dabei als Annahme eines entsprechenden Änderungsangebots verstanden werden.
Allerdings unterscheidet der BGH zwischen dem unproblematisch vereinbarten Anteil und den darüber hinausgehenden Contractingkosten. Sicher vereinbart war nach den Feststellungen der Vorinstanzen jedenfalls derjenige Kostenanteil, der auch bei einer vom Vermieter selbst betriebenen zentralen Anlage nach der HeizkostenV hätte umgelegt werden können.
Ob auch die darüber hinausgehenden Kosten des gewerblichen Wärmelieferanten vereinbart wurden, hängt dagegen von den Umständen des Einzelfalls ab. In VIII ZR 47/25 kommt dem Umstand besonderes Gewicht zu, dass die Mietverträge selbst bereits eine zentrale Wärmeversorgung beziehungsweise Wärmelieferung in bestimmten Formen voraussetzten. Das Berufungsgericht muss deshalb die im Zusammenhang mit der Umstellung abgegebenen Willenserklärungen vor diesem vertraglichen Hintergrund neu bewerten.
In VIII ZR 46/25 war der Mietvertrag weniger eindeutig. Der BGH stellt jedoch klar, dass allein das Fehlen einer ausdrücklichen Vertragsklausel über zentrale Eigenversorgung oder Wärmelieferung einer nachträglichen Vereinbarung über die Umlage der Contractingkosten nicht entgegensteht. Entscheidend sind vielmehr die Informationen, die der Vermieter bei der Umstellung erteilte, und das Verhalten des Mieters – insbesondere die Aufnahme der angekündigten Heizkostenvorauszahlungen.
Auch verjährungsrechtlich enthält VIII ZR 47/25 eine wichtige Nebenentscheidung: Die Nachforderung für 2017 war nicht verjährt. Der am 30. Dezember 2021 beantragte Mahnbescheid hemmte die Verjährung rückwirkend, obwohl er erst am 14. Januar 2022 zugestellt wurde, weil die Zustellung „demnächst“ im Sinne von § 167 ZPO erfolgte. Zudem war die Forderung im Mahnbescheid ausreichend individualisiert.
In VIII ZR 47/25 blieb deshalb die Nachforderung von 704,73 € für 2017 bestehen. Der Mieter hatte innerhalb der zwölfmonatigen Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine Einwendungen erhoben. Der Einwand, es fehle an einer vertraglichen Grundlage für die Umlage bestimmter Betriebskosten, ist grundsätzlich eine solche Einwendung und kann nach Ablauf der Frist ausgeschlossen sein.
Die weitergehenden Ansprüche für 2018 bis 2020 wurden dagegen aufgehoben und zurückverwiesen. Gleiches gilt für das gesamte Berufungsurteil in VIII ZR 46/25. Die Berufungsgerichte müssen nun feststellen, welchen Umfang die nachträglich zustande gekommene Umlagevereinbarung tatsächlich hat.
Praktische Quintessenz: Die Urteile sind kein Freibrief für Vermieter, nach dem Austausch von Einzelheizungen sämtliche Contractingkosten über die Betriebskostenabrechnung weiterzugeben. Sie zeigen vielmehr: § 556c BGB hilft in dieser Konstellation nicht. Entscheidend ist eine tragfähige mietvertragliche Vereinbarung – gegebenenfalls eine nachträglich konkludent geschlossene Vereinbarung. Gerade bei der Umstellung sollte daher eindeutig kommuniziert werden, welche Kosten künftig umgelegt werden sollen und auf welcher Grundlage.
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