Der BGH bestätigt, dass ein gewerblicher Vermieter die Betriebskosten samt Umsatzsteuer vom Mieter fordern darf, auch wenn er selbst keinen Vorsteuerabzug hat, solange eine entsprechende Vereinbarung besteht. Maßgeblich ist die tatsächliche Steuerpflicht des Vermieters. Eine Pflicht, die WEG zur Option zur Regelbesteuerung zu bewegen, besteht nicht.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof entschied, dass ein gewerblicher Vermieter die in der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthaltenen Betriebskosten – einschließlich darin enthaltener Umsatzsteuer – auf den Mieter umlegen darf, auch wenn er selbst diese Steueranteile nicht als Vorsteuer abziehen kann. Voraussetzung ist, dass eine entsprechende mietvertragliche Regelung existiert und der Vermieter zur Regelbesteuerung optiert hat. Eine Verpflichtung des Vermieters, die WEG zur Option zur Umsatzbesteuerung zu bewegen, besteht nicht.
2. Tatbestand
Die Klägerin betreibt in gemieteten Gewerberäumen einen Friseursalon, ein Wellnessinstitut sowie Einzelhandel. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass sie neben der Miete auch anteilig sämtliche Nebenkosten sowie die jeweils geltende Umsatzsteuer (derzeit 19 %) zu tragen hat.
Die Vermieterin hatte auf die Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 12 lit. a UStG verzichtet und zur Regelbesteuerung nach § 9 UStG optiert. Die Klägerin ist vorsteuerabzugsberechtigt.
Für das Jahr 2018 stellte die Vermieterin eine Betriebskostenabrechnung über 5.609,91 € (brutto) auf Grundlage der Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wobei die WEG nicht zur Umsatzbesteuerung optiert hatte. Auf diese Abrechnung leistete die Klägerin eine Nachzahlung von 963,79 € (inkl. 153,88 € Umsatzsteuer), die sie später zurückforderte – mit der Begründung, die Umsatzsteuer dürfe nicht in Rechnung gestellt werden, wenn die Vermieterin selbst keinen Vorsteuerabzug vornehmen könne.
3. Entscheidungsgründe
a) Vertragsauslegung und Steuerrecht
Die zentrale rechtliche Fragestellung war, ob die Vermieterin die in den Betriebskosten enthaltene Umsatzsteuer umlegen darf, obwohl sie aufgrund der umsatzsteuerbefreiten Leistungen der WEG keinen Vorsteuerabzug hatte. Der BGH bejahte dies unter folgenden Voraussetzungen:
- Regelbesteuerung durch Vermieter: Die Beklagte hatte zur Regelbesteuerung nach § 9 UStG optiert, was bei unternehmerisch genutzten Mietobjekten zulässig ist.
- Gewerbliche Nutzung durch Mieter: Die Klägerin nutzte die Räume unternehmerisch und war zum Vorsteuerabzug berechtigt.
- Vertragliche Vereinbarung: Der Mietvertrag enthielt eine klare Regelung zur Übernahme der Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten.
b) Abgrenzung der Kosten
Ob ein Vorsteuerabzug für den Vermieter möglich ist, ist bei Betriebskosten aus der Jahresabrechnung einer WEG oftmals nicht der Fall, weil diese selbst nicht zur Umsatzsteuer optiert hat. Der BGH stellte klar, dass:
- Der Vermieter in solchen Fällen die Bruttobeträge (inkl. Umsatzsteuer) aus der WEG-Abrechnung vollständig umlegen darf.
- Der Bruttobetrag stellt den tatsächlichen Aufwand des Vermieters dar, da er keine Abzugsmöglichkeit hat.
c) Keine Verpflichtung zur Einflussnahme auf WEG
Die Klägerin argumentierte, der Vermieter hätte die WEG veranlassen müssen, zur Regelbesteuerung zu optieren, um so den Vorsteuerabzug zu ermöglichen. Diese Sicht wies der BGH zurück:
- Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die WEG zum Verzicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG zu bewegen.
- Eine solche Entscheidung obliegt allein der Eigentümerversammlung.
- Mit dem Verzicht wären für die WEG erhebliche steuerliche Pflichten verbunden, was ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung vom Vermieter nicht verlangt werden kann.
d) Wirtschaftlichkeitsgebot
Auch unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftlichkeitsgebots war der Vermieter nicht verpflichtet, die Steuerlast der WEG zu optimieren. Der Vermieter darf sich innerhalb eines angemessenen Entscheidungsspielraums bewegen und muss nicht zwingend die für den Mieter günstigste Lösung wählen.
4. Urteil
Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück. Die Klage auf Rückzahlung der Umsatzsteueranteile war unbegründet, da:
- Die Umlage der gesamten Bruttokosten aus der WEG-Abrechnung rechtlich zulässig war,
- die Klägerin vertraglich zur Tragung der Umsatzsteuer verpflichtet war,
- der Vermieter rechtmäßig zur Regelbesteuerung optiert hatte,
- keine rechtsgrundlose Bereicherung vorlag.
Somit verbleibt es bei der Nachzahlung der Betriebskosten durch die Klägerin in Höhe von 963,79 €.
Hinweis: Für diese Zusammenfassung wurde künstliche Intelligenz genutzt. Keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hier veröffentlichten Inhalte. Jede Haftung wird ausgeschlossen.