Der BGH bestätigt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Änderung des Verteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, auch für Rücklagen. Eine Änderung benachteiligt nicht unzulässig, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist. Die Revision der klagenden Teileigentümerinnen wurde zurückgewiesen.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG berechtigt sind, den Verteilungsschlüssel für bestimmte Kostenarten, einschließlich der Erhaltungsrücklage, durch Beschluss zu ändern. Eine solche Änderung entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, sofern die bisherige Regelung sachlich nicht gerechtfertigt war. Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ stellt dabei lediglich eine Konkretisierung des allgemeinen Bestimmtheitsgrundsatzes dar und begründet keine strengeren Anforderungen.
2. Tatbestand
Die Klägerinnen sind Eigentümerinnen von Gewerbeeinheiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit weiteren 30 Wohnungen und 25 Stellplätzen. Die ursprüngliche Teilungserklärung aus dem Jahr 1984 regelte die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA), wobei die Gewerbeeinheiten deutlich geringer beteiligt wurden – sie waren auf Grundlage ihrer Grundfläche mit unterproportionalen MEA bewertet (100 m² Gewerbefläche = 1 % MEA, gegenüber 25 m² Wohnfläche = 1 % MEA).
Auf der Eigentümerversammlung im September 2021 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 7, dass ab dem 1. Januar 2022 sämtliche nach MEA verteilten Kosten zukünftig nach beheizbarer Fläche (ohne Balkone/Loggien) umgelegt werden. Dies sollte auch die Erhaltungsrücklage betreffen. Unter TOP 9 wurde dann die Jahresvorschusszahlung auf Grundlage dieses neuen Verteilungsschlüssels beschlossen.
Die Klägerinnen fochten beide Beschlüsse an, weil sie eine unzulässige Schlechterstellung gegenüber der bisherigen Praxis und fehlende Beschlusskompetenz sahen. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies sie ab. Der BGH bestätigte nun die Entscheidung des Landgerichts.
3. Entscheidungsgründe
a) Bestimmtheit des Beschlusses
Der Beschluss zu TOP 7 war nach Ansicht des Gerichts hinreichend bestimmt. Maßgeblich war, dass sich die betroffenen Kostenpositionen aus den dem Beschluss beigefügten Wirtschaftsplänen bzw. den Abrechnungen für 2020 klar und objektiv entnehmen ließen. Auch die Bezugnahme auf externe Dokumente ist zulässig, wenn sie für jedermann verständlich und zugänglich sind.
b) Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG
Der BGH bejaht ausdrücklich die Beschlusskompetenz der Eigentümer für Änderungen des Verteilungsschlüssels bestimmter Kostenarten, auch für die Zuführung zu Rücklagen. Die frühere Rechtslage (nach § 16 Abs. 4 WEG a.F.) hatte eine solche Kompetenz noch ausgeschlossen, weil dort nur Einzelfallregelungen erlaubt waren. Diese Einschränkung besteht im neuen § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht mehr.
Auch wenn Rücklagen formal keine „Kosten“ im engeren Sinne sind, sei der Begriff weit genug auszulegen, um auch Rücklagenzuführungen zu erfassen. Denn der gesetzliche Grundverteilungsschlüssel (MEA) gelte bereits jetzt auch für Rücklagen, und daher müsse auch eine abweichende Verteilung zulässig sein.
c) „Bestimmte Arten von Kosten“ – keine zusätzliche Hürde
Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten“ in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG wird vom BGH als lediglich klarstellend für den allgemeinen Bestimmtheitsgrundsatz verstanden. Es muss erkennbar sein, welche Kosten betroffen sind – eine enge oder zahlenmäßige Begrenzung auf wenige Einzelkostenarten ist aber nicht erforderlich. Auch größere Gruppen oder Sammelbezeichnungen wie „Betriebskosten“ können ausreichend bestimmt sein, sofern sie nicht pauschal alle Kosten betreffen.
d) Keine unzulässige Benachteiligung
Der neue Verteilungsschlüssel ist sachlich gerechtfertigt, da die ursprüngliche Kostenverteilung Gewerbeeinheiten unbillig privilegierte. Diese hatten – trotz vergleichbarer Flächennutzung – nur einen Bruchteil der Kosten getragen. Für diese Privilegierung bestand kein sachlicher Grund, insbesondere nicht aufgrund der Gebäudestruktur oder der angeblich höheren Abnutzung im Wohnbereich.
Auch Argumente wie höhere gewerbliche Abnutzung greifen nicht durch, da sich der neue Verteilungsschlüssel auf Gemeinschaftseigentum bezieht – die erhöhte Abnutzung betrifft hingegen das Sondereigentum. Damit liegt keine ungerechtfertigte Benachteiligung der Klägerinnen vor.
e) Beschluss TOP 9 rechtmäßig
Da der neue Verteilungsschlüssel wirksam war, konnte auch der darauf aufbauende Wirtschaftsplan (TOP 9) rechtmäßig beschlossen werden. Die Anfechtung war daher auch insoweit unbegründet.
4. Urteil
Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Klägerinnen gegen das Berufungsurteil zurückgewiesen. Damit bleibt es bei der Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf, das die Änderung der Kostenverteilung für rechtmäßig hielt. Die Klägerinnen tragen die Kosten des Revisionsverfahrens gemäß § 97 Abs. 1 ZPO. Eine Berichtigung des Urteils wurde später vorgenommen, weil in Randnummer 16 versehentlich „§ 16 Abs. 2 Satz 1 BGB“ statt „§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG“ geschrieben war.
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