Der BGH hat entschieden, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn bei der Vermittlung eines Einfamilienhauses nicht beide Vertragsparteien eine Provision in gleicher Höhe zahlen. Dies gilt auch, wenn der Verkäufer nicht selbst, sondern ein Dritter (z. B. dessen Ehefrau) den Makler beauftragt. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung (wie ein Büroanbau) ändert nichts am Charakter als Einfamilienhaus.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied mit Urteil vom 6. März 2025 (Az. I ZR 32/24), dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn der Makler für beide Vertragsparteien tätig wird, aber nicht von beiden die gleiche Provisionshöhe verlangt (§ 656c BGB). Dies gilt auch dann, wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter – etwa ein Familienangehöriger – den Maklervertrag abgeschlossen hat. Zudem stellt der BGH klar, dass auch Immobilien mit einer untergeordneten gewerblichen Nutzung (z. B. Büroanbau) als Einfamilienhäuser im Sinne der Vorschriften gelten, wenn der Wohnzweck überwiegt.
2. Tatbestand
Die Klägerin ist eine Immobilienmaklerin, die von der Ehefrau des Verkäufers mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt wurde – einem Einfamilienhaus mit Büroanbau und Garage. Die Beklagten, potenzielle Käufer, unterzeichneten eine Courtagevereinbarung mit der Klägerin und versprachen eine Provision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises. Die Immobilie wurde schließlich zum Preis von 950.000 € verkauft.
Im Streit steht die Frage, ob der Maklerin aufgrund dieser Vereinbarung ein Provisionsanspruch gegen die Käufer zusteht, obwohl die mit der Verkäuferseite vereinbarte Provision geringer war. Das Landgericht und das Oberlandesgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab. Die Klägerin verfolgte ihren Anspruch im Revisionsverfahren weiter.
3. Entscheidungsgründe
a) Anwendbarkeit von § 656c BGB
Der BGH stellt zunächst fest, dass § 656c BGB auf den Fall anwendbar ist. Die Vorschrift gilt seit dem 23. Dezember 2020 für Verträge, bei denen ein Makler sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung tätig ist. Hier wurde der Vertrag nach diesem Stichtag abgeschlossen, und die Käufer traten als Verbraucher auf (§ 13 BGB).
b) Begriff des Einfamilienhauses
Nach Auffassung des BGH handelt es sich bei der vermittelten Immobilie trotz des Büroanbaus weiterhin um ein Einfamilienhaus. Entscheidend sei, dass das Objekt primär Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung – im vorliegenden Fall etwa 20 % der Gesamtfläche – stehe der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen. Maßgeblich sei der erkennbare Wohnzweck aus Sicht des Maklers zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.
c) Analoge Anwendung des § 656c BGB bei Drittbeauftragung
Ein wesentlicher Aspekt des Urteils betrifft die Frage, ob § 656c BGB auch dann greift, wenn nicht die Partei des Kaufvertrags selbst, sondern ein Dritter (z. B. ein Ehepartner) den Maklervertrag abschließt. Der Wortlaut des Gesetzes erfasst dies nicht direkt, doch der BGH bejaht eine analoge Anwendung. Der Gesetzeszweck – Schutz des Verbrauchers vor einseitiger Belastung mit Maklerkosten – würde unterlaufen, wenn Dritte den Vertrag schließen könnten, um die Gleichbehandlungspflicht zu umgehen.
d) Unterschiedliche Provisionshöhen führen zur Unwirksamkeit
Der Maklervertrag mit den Beklagten ist gemäß § 656c Abs. 2 BGB unwirksam, weil die Klägerin mit der Ehefrau des Verkäufers eine geringere Provision vereinbarte. Es konnte nicht nachgewiesen werden, dass die Provisionen gleich hoch waren. Nach § 656c Abs. 1 BGB ist die Gleichheit der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer zwingend – eine Abweichung führt zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags.
4. Urteil
Der BGH wies die Revision der Klägerin zurück. Die Klage auf Zahlung der Maklerprovision von 33.915 € blieb damit erfolglos. Die Kosten des Verfahrens trägt die Klägerin. Die Vorinstanzen – LG Düsseldorf und OLG Düsseldorf – hatten bereits die Unwirksamkeit des Maklervertrags festgestellt, was der BGH in vollem Umfang bestätigte.
Fazit:
Das Urteil stärkt den Verbraucherschutz bei Immobilienkäufen. Es verdeutlicht, dass Maklerverträge nur dann wirksam sind, wenn sie der gesetzlichen Verpflichtung zur Gleichbehandlung beider Parteien hinsichtlich der Provisionshöhe entsprechen – selbst dann, wenn der Verkäufer den Makler nicht selbst, sondern über einen Dritten beauftragt. Auch wird der Begriff des Einfamilienhauses weit ausgelegt: Untergeordnete gewerbliche Nutzungen schließen die Anwendung von § 656c BGB nicht aus.
Hinweis: Für diese Zusammenfassung wurde künstliche Intelligenz genutzt. Keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hier veröffentlichten Inhalte. Jede Haftung wird ausgeschlossen.