Es stellt klar, dass ein solcher Zweitbeschluss zulässig ist, sofern er berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses ausräumt und die Interessen der Eigentümer hinreichend berücksichtigt werden.
1. Kernaussage des Urteils
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bestätigt die Befugnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bei berechtigten Zweifeln an der Wirksamkeit eines Erstbeschlusses einen sogenannten Zweitbeschluss über Vorschusszahlungen aufgrund eines Wirtschaftsplans zu fassen. Dieser Zweitbeschluss ist nur dann zulässig, wenn schutzwürdige Interessen der Wohnungseigentümer gewahrt werden und es keine missbräuchliche Umgehung von Verjährungsvorschriften darstellt. Der BGH betont dabei, dass auch bei Eigentümerwechseln die Kompetenz für Zweitbeschlüsse weiterhin besteht.
2. Tatbestand
In dem vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehrere Beschlüsse über Vorschüsse aufgrund von Wirtschaftsplänen für die Jahre 2016 bis 2018 gefasst. Diese wurden von einigen Wohnungseigentümern angefochten, da sie nach Meinung der Klägerin aufgrund von Ladungsmängeln und eines Eigentümerwechsels nicht ordnungsgemäß zustande gekommen seien. Im Kern ging es darum, ob der Zweitbeschluss eine Haftung für Hausgeldrückstände begründen dürfe, die ursprünglich von einem Voreigentümer zu tragen wären.
Die Klägerin argumentierte, dass ein solcher Zweitbeschluss die Rückstände aus Vorjahren unzulässig auf sie übertrage und damit in die Jahresabrechnung einfließen lasse. Die Berufungsinstanz hatte diese Argumentation teilweise unterstützt, was zur Revision beim BGH führte.
3. Entscheidungsgründe
Der BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurück. Er betont in seinen Entscheidungsgründen die folgenden Punkte:
- Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft: Die Eigentümergemeinschaft hat auch nach einem Eigentümerwechsel die Kompetenz, einen Zweitbeschluss über die Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans zu fassen. Ein zwischenzeitlicher Eigentumswechsel führt nicht zum Verlust dieser Kompetenz, und der Zweitbeschluss stellt nicht automatisch eine Haftung für rückständige Hausgeldzahlungen eines Rechtsvorgängers dar.
- Berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses: Ein Zweitbeschluss ist dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen. Diese Zweifel müssen aus den Erkenntnissen der Wohnungseigentümer im Zeitpunkt der Beschlussfassung resultieren und bedürfen einer sorgfältigen Abwägung aller relevanten Umstände.
- Schutzwürdige Interessen der Wohnungseigentümer: Bei der erneuten Beschlussfassung müssen die schutzwürdigen Interessen der Wohnungseigentümer berücksichtigt werden. Insbesondere darf der Zweitbeschluss nicht allein dazu dienen, Verjährungsvorschriften zu umgehen oder die Haftung für Rückstände auf neue Eigentümer zu übertragen.
- Auswirkungen des Zweitbeschlusses: Ein Zweitbeschluss wird regelmäßig dann als ordnungsgemäße Verwaltung betrachtet, wenn der Erstbeschluss rechtskräftig für unwirksam erklärt wurde oder erhebliche Zweifel an dessen Wirksamkeit bestehen. Ist dies nicht der Fall, darf der Zweitbeschluss nicht gefasst werden, um eine Neubegründung von Rückständen zu erzwingen oder eine Novation herbeizuführen.
4. Urteil
Das Urteil des BGH hebt das Berufungsurteil auf und verweist die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Der BGH stellt klar, dass die bisherige Entscheidung nicht hinreichend die Abwägung der ordnungsgemäßen Verwaltung und der schutzwürdigen Interessen der Eigentümer berücksichtigt hat. Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob die angefochtenen Zweitbeschlüsse der Wohnungseigentümer ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und ob die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft im konkreten Fall gewahrt wurde. Dabei ist insbesondere zu prüfen, ob berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit der Erstbeschlüsse vorlagen und ob der Zweitbeschluss ordnungsgemäß gefasst wurde, ohne Verjährungsvorschriften zu umgehen oder die Haftung ungerechtfertigt auf neue Eigentümer zu übertragen.
Der BGH führt weiter aus, dass bei der Entscheidung über die Zweitbeschlüsse Zurückhaltung geboten sei, wenn mittelbar eine Erwerberhaftung begründet wird oder die Verjährungsvorschriften umgangen werden könnten. Im Ergebnis ist ein Zweitbeschluss nur dann ordnungsgemäße Verwaltung, wenn berechtigte Zweifel an der Wirksamkeit des Erstbeschlusses bestehen und schutzwürdige Belange einzelner Wohnungseigentümer hinreichend berücksichtigt werden.
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