Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, mit dem für einen bestimmten Gegenstand das erforderliche Quorum eines späteren Umlaufbeschlusses abgesenkt wird (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG), kann selbstständig mit einer Beschlussmängelklage angefochten werden. Wird der anschließende Umlaufbeschluss jedoch bestandskräftig, kann ein Fehler des Absenkungsbeschlusses dessen Wirksamkeit nicht mehr beseitigen; er führt allenfalls zu dessen Anfechtbarkeit. Damit entfällt das Rechtsschutzinteresse für eine Klage gegen den Absenkungsbeschluss, sobald der darauf beruhende Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden ist.
1. Kernaussage des Urteils
Der BGH klärt mit Urteil vom 17. Juli 2026 – V ZR 190/25 eine bislang umstrittene Frage des Wohnungseigentumsrechts: Ein sogenannter Absenkungsbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ist ein eigenständiger Beschluss und kann isoliert mit einer Beschlussmängelklage angegriffen werden.
Mit einem solchen Beschluss können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Gegenstand festlegen, dass ein späterer Umlaufbeschluss nicht – wie grundsätzlich nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG – der Zustimmung aller Eigentümer bedarf, sondern mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst werden kann.
Der BGH stellt zugleich klar: Ist der auf dem Absenkungsbeschluss beruhende Umlaufbeschluss erst einmal bestandskräftig geworden, kann eine erfolgreiche Klage gegen den Absenkungsbeschluss keinen rechtlichen Nutzen mehr bringen. Das Rechtsschutzinteresse entfällt deshalb.
Besonders wichtig ist dabei die Aussage, dass selbst die Nichtigkeit des Absenkungsbeschlusses nicht zur Nichtigkeit des späteren Umlaufbeschlusses führt. Der Umlaufbeschluss wäre in diesem Fall lediglich anfechtbar.
2. Tatbestand
In einer Eigentümerversammlung am 25. Mai 2023 beschlossen die Wohnungseigentümer unter TOP 7 die Erneuerung der Heizungsanlage.
Hierzu fassten sie zunächst einen Absenkungsbeschluss. Darin bestimmten sie, dass über die Erneuerung der Heizanlage nach einer bestimmten „Variante 1“ später im Umlaufverfahren und mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen entschieden werden könne. Damit machten sie von der Möglichkeit des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG Gebrauch, das grundsätzlich erforderliche Einstimmigkeitserfordernis für einen konkreten Gegenstand abzusenken.
Ein Wohnungseigentümer hielt diesen Beschluss für fehlerhaft und erhob Beschlussmängelklage.
Während des Berufungsverfahrens führten die Eigentümer das angekündigte Umlaufverfahren tatsächlich durch. Mit einfacher Mehrheit beschlossen sie die Auftragserteilung für den Heizungsaustausch entsprechend einem eingeholten Angebot. Zusätzlich fassten sie in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung einen Beschluss über die Finanzierung der Maßnahme.
Beide nachfolgenden Beschlüsse wurden bestandskräftig. Der Kläger verfolgte dennoch seine Klage gegen den ursprünglichen Absenkungsbeschluss weiter.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies die Berufung zurück. Es hielt die Klage letztlich für unzulässig, weil dem Kläger nach Durchführung und Bestandskraft des Umlaufbeschlusses das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlte. Der BGH bestätigte dieses Ergebnis und wies die Revision zurück.
3. Entscheidungsgründe
Absenkungsbeschluss ist selbstständig anfechtbar
Zunächst stellt der BGH klar, dass ein Absenkungsbeschluss isoliert angefochten werden kann.
§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG enthält keine Sonderregelung, die eine gerichtliche Kontrolle ausschließen würde. Auch § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG unterscheidet nicht zwischen verschiedenen Arten von Beschlüssen. Der Gesetzgeber wollte mit der 2020 durch das WEMoG eingeführten Möglichkeit lediglich die Beschlussfassung im Umlaufverfahren erleichtern.
Der Absenkungsbeschluss ist auch nicht lediglich mit einem Geschäftsordnungsbeschluss vergleichbar. Geschäftsordnungsbeschlüsse erledigen sich typischerweise mit dem Ende der jeweiligen Eigentümerversammlung. Der Absenkungsbeschluss wirkt dagegen erst in der Zukunft, weil er die Voraussetzungen für ein späteres Umlaufverfahren festlegt. Deshalb besteht grundsätzlich ein eigenes Rechtsschutzinteresse an seiner Überprüfung.
Folgerichtig kann ein Absenkungsbeschluss auch bestandskräftig werden. Dies entspricht insbesondere dem Zweck der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 45 WEG: Für Eigentümer und Verwalter soll möglichst schnell feststehen, ob ein Beschluss noch gerichtlich überprüft werden kann.
Der entscheidende Punkt: Bestandskraft des Umlaufbeschlusses
Im konkreten Fall war die Klage trotzdem unzulässig.
Das Rechtsschutzinteresse fehlt ausnahmsweise dann, wenn ein Erfolg der Klage für die Gemeinschaft oder den klagenden Eigentümer keinen Nutzen mehr bringen kann. Genau dies war hier der Fall.
Der Absenkungsbeschluss hatte seine Funktion erfüllt: Das Umlaufverfahren war durchgeführt und die Heizungserneuerung einschließlich ihrer Finanzierung war bestandskräftig beschlossen worden. Der Absenkungsbeschluss war damit hinsichtlich dieser Maßnahme „verbraucht“ und hatte keine weitere Funktion.
Auch ein nichtiger Absenkungsbeschluss macht den Umlaufbeschluss nicht nichtig
Besonders bedeutsam ist die weitere Klarstellung des BGH.
Es kommt für die Frage des Rechtsschutzinteresses nicht darauf an, ob der Absenkungsbeschluss lediglich anfechtbar oder sogar nichtig wäre. Selbst wenn das Gericht den Absenkungsbeschluss für nichtig erklären würde, hätte dies keine Auswirkungen mehr auf einen bereits bestandskräftigen Umlaufbeschluss.
Der Grund: Ein Fehler des Absenkungsbeschlusses betrifft lediglich das grundsätzlich erforderliche Allstimmigkeitserfordernis des Umlaufverfahrens. Dieses Erfordernis ist nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG jedoch gerade dispositiv. Die Eigentümer dürfen für einzelne Gegenstände davon abweichen.
Deshalb führt das Fehlen oder die Fehlerhaftigkeit eines Absenkungsbeschlusses nach Auffassung des BGH nicht zur Nichtigkeit des anschließend mit einfacher Mehrheit gefassten Umlaufbeschlusses. Dieser ist lediglich anfechtbar.
Ist die Anfechtungsfrist für den Umlaufbeschluss abgelaufen, kann dessen Bestandskraft durch eine spätere Klage gegen den Absenkungsbeschluss nicht mehr unterlaufen werden.
4. Das Urteil im Detail
Für die Praxis der WEG-Verwaltung lassen sich aus dem Urteil insbesondere vier Punkte ableiten:
1. Absenkungsbeschluss und Umlaufbeschluss sind zwei eigenständige Beschlüsse.
Der Absenkungsbeschluss legt zunächst nur fest, dass für einen bestimmten Gegenstand ein Umlaufbeschluss mit einem abgesenkten Quorum möglich ist. Er kann selbstständig angefochten werden.
2. Eine Anfechtung des Absenkungsbeschlusses verhindert das anschließende Umlaufverfahren nicht.
Nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG bleibt der angefochtene Beschluss bis zur gerichtlichen Entscheidung grundsätzlich gültig. Daher darf auf seiner Grundlage auch während eines laufenden Anfechtungsverfahrens der Umlaufbeschluss gefasst werden. Praktisch können Absenkungsbeschluss und späterer Umlaufbeschluss gemeinsam angefochten werden; bereits laufende Verfahren können entsprechend erweitert werden. Auch eine Verbindung mehrerer Verfahren ist möglich.
3. Der entscheidende Zeitpunkt ist die Bestandskraft des Umlaufbeschlusses.
Solange der Umlaufbeschluss noch anfechtbar ist, kann eine gerichtliche Überprüfung des Absenkungsbeschlusses noch praktische Bedeutung haben. Ist der Umlaufbeschluss dagegen bestandskräftig, kann eine erfolgreiche Klage gegen den Absenkungsbeschluss den Sachbeschluss nicht mehr beseitigen.
4. Die Beschlusskompetenz für die eigentliche Maßnahme folgt nicht aus dem Absenkungsbeschluss.
Der BGH grenzt die Verfahrensfrage von der materiellen Beschlusskompetenz ab. Die Kompetenz, etwa über eine Erhaltungsmaßnahme am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden, ergibt sich aus den gesetzlichen Zuständigkeitsregelungen des WEG – hier insbesondere aus §§ 18, 19 WEG. Der Absenkungsbeschluss betrifft lediglich die Art und Weise der Beschlussfassung, nicht die Kompetenz zur Sachentscheidung selbst.
Praktische Quintessenz: Ein Wohnungseigentümer, der einen Absenkungsbeschluss für fehlerhaft hält, sollte nicht darauf vertrauen, dass er dessen Fehler später noch über eine Klage gegen den darauf beruhenden Umlaufbeschluss geltend machen kann. Umgekehrt muss ein Verwalter beachten, dass ein angefochtener Absenkungsbeschluss zunächst weiterhin wirksam ist und grundsätzlich die Durchführung des vorgesehenen Umlaufverfahrens ermöglicht. Der BGH schafft damit eine klare Trennung zwischen Anfechtbarkeit des Absenkungsbeschlusses, Anfechtbarkeit des darauf beruhenden Umlaufbeschlusses und der später eintretenden Bestandskraft.
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