Die Übertragung der Erhaltungs- und Kostenlast für Balkone auf einzelne Wohnungseigentümer nimmt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nicht die Beschlusskompetenz. Müssen mehrere Balkone saniert werden, kann die GdWE sogar verpflichtet sein, die Sanierung selbst zu organisieren und durchzuführen. Die Kosten bleiben gleichwohl bei denjenigen Eigentümern, denen die Balkone zugeordnet sind; über die konkrete Sanierungsvariante entscheidet grundsätzlich weiterhin die Eigentümerversammlung.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof stellt mit Urteil vom 24. April 2026 – V ZR 102/24 klar, dass eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach einzelne Wohnungseigentümer die Erhaltungs- und Instandsetzungslast für „ihren“ Balkon tragen, die gesetzliche Zuständigkeit der GdWE nicht vollständig verdrängt.
Die GdWE bleibt für die Verwaltung und Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig und besitzt deshalb auch weiterhin die Beschlusskompetenz für Maßnahmen an den Balkonen. Die Übertragung der Erhaltungspflicht ist lediglich eine Delegation einer Aufgabe; sie führt nicht dazu, dass der einzelne Wohnungseigentümer die ausschließliche Entscheidungsbefugnis erhält.
Besonders relevant ist die Entscheidung für größere WEG-Anlagen: Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, muss die GdWE selbst tätig werden, wenn nur ein koordiniertes Vorgehen eine ordnungsgemäße Sanierung ermöglicht. Die Kostenlast bleibt dabei grundsätzlich bei den einzelnen Eigentümern.
2. Tatbestand
In der betroffenen WEG enthielt die Teilungserklärung eine Regelung, nach der Gebäudeteile, die dem ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers dienen – ausdrücklich genannt wurden unter anderem Balkone, Terrassen und Veranden –, von diesem Eigentümer auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind.
Die Wohnanlage verfügte über eine Vielzahl von Balkonen. Einige davon waren erheblich sanierungsbedürftig. Aufgrund von Korrosion bestand die Gefahr, dass Betonteile abbrechen und abstürzen könnten. Deshalb war bereits ein Teil der unter den Balkonen befindlichen Grünfläche gesperrt worden.
Die GdWE ließ einen Sachverständigen drei unterschiedliche Sanierungsvarianten entwickeln. Diese wurden in der Eigentümerversammlung am 2. Juli 2022 vorgestellt. Anschließend wurde über drei Varianten abgestimmt:
- TOP 6.1.1: Variante A
- TOP 6.1.2: Variante B
- TOP 6.1.3: Variante C
Keine der Varianten erhielt die erforderliche Mehrheit.
Ein Wohnungseigentümer wollte diese ablehnenden Beschlüsse nicht hinnehmen. Er erhob zum einen Anfechtungsklage gegen die Negativbeschlüsse. Zum anderen verlangte er im Wege der Beschlussersetzung, dass die WEG die von ihm bevorzugte Sanierungsvariante B beschließt.
Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Das Landgericht vertrat insbesondere die Auffassung, die GdWE habe wegen der Regelung in der Teilungserklärung keine Beschlusskompetenz für die Balkonsanierung.
Der BGH hob diese Entscheidung auf.
3. Entscheidungsgründe
a) Die GdWE behält ihre Beschlusskompetenz
Nach § 18 Abs. 1 WEG obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der GdWE. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere dessen Erhaltung; hierüber beschließen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG.
Von dieser gesetzlichen Aufgabenverteilung kann zwar durch Vereinbarung abgewichen werden. Eine solche Abweichung muss aber klar und eindeutig aus der Teilungserklärung hervorgehen.
Die vorliegende Regelung übertrug tatsächlich die Erhaltungs- und Kostenlast für die Balkone auf die jeweiligen Wohnungseigentümer. Der BGH hält solche Klauseln hinsichtlich der Kostenlast für weit auszulegen: Der Eigentümer muss grundsätzlich sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums im Bereich seines Balkons tragen, etwa für Isolierung und Abdichtung.
Das bedeutet aber gerade nicht, dass die GdWE ihre Beschlusskompetenz verliert.
Die Übertragung der Erhaltungspflicht ist nach Auffassung des BGH lediglich eine Delegation einer Aufgabe. Die ursprüngliche Verantwortung der GdWE bleibt bestehen. Sie muss weiterhin sicherstellen können, dass das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß erhalten wird.
b) Verkehrssicherungspflichten sprechen für eine Zuständigkeit der GdWE
Ein wesentlicher Grund liegt darin, dass die GdWE für den baulichen Zustand der Gesamtanlage und die damit verbundenen Verkehrssicherungspflichten verantwortlich bleibt.
Sie muss Gefahren für andere Wohnungseigentümer und Dritte verhindern. Außerdem muss sie verhindern, dass beispielsweise Feuchtigkeit von einem Balkon auf andere Teile des Gemeinschaftseigentums übergreift.
Es wäre deshalb nicht sachgerecht, wenn die GdWE zwar für die Sicherheit der Gesamtanlage verantwortlich wäre, gleichzeitig aber keine Möglichkeit hätte, notwendige Maßnahmen selbst zu beschließen.
Der BGH betont zudem, dass die Eigentümerversammlung das zentrale Willensbildungsorgan der GdWE bleiben muss. Das gilt auch dann, wenn einzelne Aufgaben auf einen Wohnungseigentümer oder den Verwalter delegiert wurden.
c) Die Beschlusskompetenz gehört zum zwingenden Kernbereich
Besonders weitreichend ist die Feststellung, dass die Beschlusskompetenz der GdWE für Erhaltungsmaßnahmen zum zwingenden Kernbereich des Wohnungseigentums gehört.
Eine Vereinbarung, die diese Kompetenz vollständig ausschließen würde, wäre nach Auffassung des BGH nichtig. Die Wohnungseigentümer können daher nicht durch die Teilungserklärung verhindern, dass die Gemeinschaft im Interesse der gesamten Anlage tätig wird.
d) Zuständigkeit und Kostenlast sind voneinander zu trennen
Ein zentraler Punkt des Urteils ist die klare Trennung zwischen Entscheidungskompetenz und Kostenlast.
Die GdWE darf und muss gegebenenfalls über die Sanierung entscheiden und diese auch selbst durchführen. Wenn sie dies tut, bleibt aber die in der Teilungserklärung vereinbarte Kostenverteilung bestehen: Die Kosten des jeweiligen Balkons trägt weiterhin der hierfür zuständige Wohnungseigentümer.
Damit sagt der BGH ausdrücklich: Wer die Maßnahme organisiert und wer sie bezahlt, sind zwei unterschiedliche Fragen.
4. Das Urteil im Detail
Der BGH geht noch einen Schritt weiter und konkretisiert, wann die GdWE trotz einer Übertragung der Erhaltungslast selbst tätig werden muss.
Bei bestehendem zwingendem Erhaltungsbedarf sind die Anforderungen an einen Anspruch des einzelnen Eigentümers auf Tätigwerden der GdWE relativ niedrig. Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, ist die GdWE verpflichtet, selbst Erhaltungsmaßnahmen einzuleiten.
Ist dagegen nur ein einzelner Balkon betroffen, kann ebenfalls eine Verpflichtung der GdWE bestehen, wenn es dem betreffenden Eigentümer unzumutbar wäre, die Sanierung selbst zu organisieren. Der BGH nennt beispielhaft die praktischen Schwierigkeiten bei der Aufstellung eines Gerüsts. Eine Verpflichtung der GdWE besteht erst recht, wenn vom Balkon Gefahren für andere Gebäudeteile, Eigentümer oder Dritte ausgehen.
Im konkreten Fall war das Ermessen der Eigentümer auf Null reduziert: Die Balkone waren teilweise absturzgefährdet, eine Grünfläche musste bereits gesperrt werden und die Schäden beruhten auf einer Bauweise, die sämtliche Balkone betraf. Wegen der Vielzahl der Balkone war eine koordinierte Gesamtsanierung erforderlich.
Der BGH ersetzte deshalb den Beschluss durch einen Grundlagenbeschluss, wonach die Sanierung durch die GdWE selbst vorzunehmen ist.
Allerdings musste der BGH nicht festlegen, welche der drei Sanierungsvarianten umzusetzen ist. Die konkrete Ausgestaltung der Sanierung bleibt grundsätzlich der Eigentümerversammlung überlassen. Das Gericht darf nur so weit in die Entscheidungsfreiheit der Eigentümer eingreifen, wie dies für effektiven Rechtsschutz notwendig ist.
Auch die drei Negativbeschlüsse wurden für ungültig erklärt. Zwar bestand hinsichtlich der konkreten Sanierungsart noch ein Entscheidungsspielraum. Nicht mehr zulässig war jedoch, sämtliche Varianten abzulehnen und damit die Sanierung insgesamt zu verhindern. Bei zwingendem Sanierungsbedarf muss zumindest eine geeignete Variante beschlossen werden.
Praktische Bedeutung für die WEG-Verwaltung
Das Urteil ist für Verwalter und Eigentümer besonders wichtig, weil es eine bislang problematische Konstellation eindeutig auflöst:
Eine Klausel in der Teilungserklärung, wonach der jeweilige Eigentümer für „seinen“ Balkon verantwortlich und kostenpflichtig ist, bedeutet nicht, dass die WEG die Hände in den Schoß legen darf.
Bei mehreren sanierungsbedürftigen Balkonen kann und muss die GdWE die Sanierung gemeinschaftlich organisieren, beschließen und durchführen. Die daraus entstehenden Kosten können nach der Teilungserklärung trotzdem den jeweiligen Balkon-Eigentümern zugeordnet bleiben.
Für die Verwaltung bedeutet dies insbesondere: Bei erkennbaren Gefahren oder einem umfassenden Sanierungsbedarf sollte nicht allein auf die Erhaltungsklausel der Teilungserklärung verwiesen werden. Vielmehr muss geprüft werden, ob die GdWE aufgrund ihrer Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum selbst tätig werden muss. Im konkreten Fall hatte die GdWE bereits einen Sachverständigen eingeschaltet und eine Rücklage gebildet – dies unterstrich nach Auffassung des BGH zusätzlich, dass ein koordiniertes Vorgehen erforderlich war.
Kurz gesagt: Der BGH trennt erstmals sehr deutlich zwischen Erhaltungspflicht, Beschlusskompetenz, Durchführung und Kostenlast. Eine Teilungserklärung kann die Kosten- und Erhaltungslast auf einzelne Eigentümer verlagern, aber nicht die gemeinschaftliche Verantwortung für den sicheren und ordnungsgemäßen Zustand der Wohnanlage beseitigen.
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