Der Bundesgerichtshof stärkt die Rechte von Mietern bei der Untervermietung. Zieht einer von mehreren Mietern dauerhaft aus einer Wohnung aus, können die verbleibenden Mieter grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, um ihre Mietkosten zu reduzieren. Ein berechtigtes Interesse besteht auch dann, wenn nicht alle Mieter dieses Interesse teilen.
1. Kernaussage des Urteils
Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen und beabsichtigt, die Revision der Vermieterin zurückzuweisen. Maßgeblich ist die Auslegung des § 553 Abs. 1 BGB.
Der Senat stellt klar:
- Ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung liegt bereits dann vor, wenn vernünftige wirtschaftliche oder persönliche Gründe bestehen.
- Zieht einer von mehreren Mietern endgültig aus der Wohnung aus, dürfen die verbleibenden Mieter grundsätzlich einen Untermieter aufnehmen, um den weggefallenen Mietanteil auszugleichen.
- Es ist nicht erforderlich, dass sämtliche Mieter ein berechtigtes Interesse besitzen. Jedenfalls dann, wenn ein Mitmieter endgültig ausgezogen ist, genügt das Interesse der verbleibenden Bewohner.
- Die bloße Möglichkeit, den ausgezogenen Mitmieter intern auf Zahlung seines Mietanteils in Anspruch zu nehmen, schließt das berechtigte Interesse an einer Untervermietung nicht aus.
- Ein Anspruch auf einen sogenannten Untermietzuschlag (§ 553 Abs. 2 BGB) besteht nicht automatisch. Der Vermieter muss konkrete Umstände darlegen, die eine höhere Miete rechtfertigen.
Damit stärkt der BGH die mieterschützende Funktion des § 553 BGB deutlich.
2. Tatbestand
Drei Personen hatten gemeinsam eine Dreizimmerwohnung in Berlin angemietet. Einer der Mieter trat noch vor Mietbeginn dem Mietvertrag bei.
Im September 2022 zog einer der drei Mieter endgültig aus der Wohnung aus. Die beiden verbleibenden Mieter wollten das frei gewordene Zimmer an eine namentlich benannte Person untervermieten.
Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung.
Sie wollte weder
- den Mietvertrag nur mit den beiden verbleibenden Mietern fortsetzen,
- noch den ausgezogenen Mieter aus dem Vertrag entlassen,
- noch die vorgesehene Untermieterin als Ersatz akzeptieren.
Die beiden verbliebenen Mieter erhoben daraufhin Klage auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin II gaben ihnen Recht. Gegen dieses Urteil legte die Vermieterin Revision zum Bundesgerichtshof ein.
3. Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof hält die Revision für unbegründet.
Berechtigtes Interesse liegt vor
Nach ständiger Rechtsprechung genügt jedes nachvollziehbare Interesse von einigem Gewicht, das mit der Rechtsordnung vereinbar ist.
Hier wollten die beiden verbliebenen Mieter
- ihre Mietbelastung reduzieren,
- gleichzeitig verhindern, dass der ausgezogene Mitmieter später die gemeinsame Kündigung des Mietvertrages erzwingen könnte.
Der Wunsch nach einer finanziellen Entlastung ist nach der bisherigen Rechtsprechung ausdrücklich ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 553 BGB.
Berechtigtes Interesse muss nicht bei allen Mietern bestehen
Besonders hervorzuheben ist die Aussage des BGH, dass jedenfalls in einer Konstellation wie dieser das Interesse der weiterhin in der Wohnung lebenden Mieter genügt.
Der endgültig ausgezogene Mitmieter nutzt die Wohnung nicht mehr. Deshalb kommt es maßgeblich auf die Interessen der tatsächlich verbleibenden Bewohner an.
Diese Klarstellung dürfte für zahlreiche Wohngemeinschaften und gemeinsam angemietete Wohnungen erhebliche praktische Bedeutung haben.
Gesamtschuldnerausgleich ist keine zumutbare Alternative
Die Vermieterin argumentierte, die beiden verbliebenen Mieter könnten den ausgezogenen Mitmieter intern auf Zahlung seines Mietanteils verklagen.
Der BGH hält dies jedoch nicht für ausreichend.
Ein solcher Anspruch beseitigt nicht die Gefahr, dass der ausgezogene Mitmieter seinerseits die gemeinsame Kündigung des Mietvertrages verlangt. Gerade vor einem solchen Wohnungsverlust soll § 553 BGB schützen.
Keine Unzumutbarkeit für die Vermieterin
Die Vermieterin machte verschiedene Einwände geltend:
- angeblich gestörtes Vertrauensverhältnis,
- bereits abgeschlossener Untermietvertrag,
- erhöhter Räumungsaufwand,
- widersprüchliches Verhalten der Kläger.
Der BGH ließ keinen dieser Einwände gelten.
Insbesondere stellte er fest:
- Eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung war nicht nachgewiesen.
- Ein möglicher Mehraufwand bei einer späteren Räumung gehört zu den normalen Folgen einer Untervermietung.
- Neue Tatsachen können im Revisionsverfahren grundsätzlich nicht mehr berücksichtigt werden.
Damit lagen keine Gründe vor, die eine Versagung der Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB rechtfertigen könnten.
Kein Anspruch auf Untermietzuschlag
Der BGH bestätigt außerdem, dass § 553 Abs. 2 BGB nur ausnahmsweise eingreift.
Im konkreten Fall
- erhöhte sich die Bewohnerzahl nicht,
- erzielten die Mieter keinen erkennbaren Gewinn,
- entstanden der Vermieterin keine besonderen Belastungen.
Deshalb durfte sie ihre Zustimmung nicht von einer höheren Miete abhängig machen.
4. Das Urteil im Detail
Die Entscheidung setzt die mieterfreundliche Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats konsequent fort und konkretisiert die Voraussetzungen des § 553 BGB für Wohngemeinschaften und Mietverhältnisse mit mehreren Hauptmietern.
Von besonderer Bedeutung ist die Feststellung, dass das berechtigte Interesse nicht schematisch auf sämtliche Vertragsparteien bezogen werden darf. Maßgeblich sind vielmehr die tatsächlichen Lebensverhältnisse. Ist ein Mitmieter dauerhaft ausgezogen und möchten die verbleibenden Bewohner die Wohnung weiterhin nutzen, genügt deren wirtschaftliches Interesse an einer Kostenentlastung grundsätzlich für einen Anspruch auf Untervermietung.
Ebenso wichtig ist die Aussage, dass Vermieter nicht darauf verweisen dürfen, die verbleibenden Mieter könnten ihre Ansprüche intern gegen den ausgezogenen Mitmieter durchsetzen. Ein solcher Weg schützt die Bewohner nicht vor dem Risiko, dass der ausgezogene Mitmieter später eine Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführt.
Praktisch bedeutsam ist außerdem die Klarstellung zum Untermietzuschlag. Der BGH betont erneut, dass § 553 Abs. 2 BGB eine Ausnahmevorschrift ist. Ein Zuschlag darf nicht allein deshalb verlangt werden, weil künftig ein Untermieter einzieht oder dieser einen Teil der Miete übernimmt. Vielmehr müssen konkrete Umstände vorliegen, die die Gebrauchsüberlassung für den Vermieter unzumutbar machen oder eine angemessene Mieterhöhung rechtfertigen.
Für Vermieter bedeutet das Urteil, dass Ablehnungen von Untervermietungen sorgfältig begründet werden müssen. Für Mieter schafft die Entscheidung dagegen erhebliche Rechtssicherheit, insbesondere bei Wohngemeinschaften oder gemeinsam angemieteten Wohnungen, wenn ein Mitmieter dauerhaft ausscheidet und die übrigen Bewohner das Mietverhältnis fortführen möchten. Grundlage bleibt jedoch stets eine einzelfallbezogene Prüfung nach § 553 BGB.
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