Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass ein faktischer Verwalter dieselben Pflichten wie ein wirksam bestellter WEG-Verwalter hat. Veranlasst er unberechtigte Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen, haftet er der Gemeinschaft auf Schadensersatz. Zudem präzisiert der BGH, unter welchen Voraussetzungen Altverträge eines Bauträgers auf eine Wohnungseigentümergemeinschaft übergehen können.
Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof entscheidet, dass ein faktischer Verwalter – also eine Person, die ohne wirksame Bestellung oder ohne gültigen Verwaltervertrag die Verwaltung einer Gemeinschaft tatsächlich ausübt – denselben Sorgfalts- und Vermögensschutzpflichten unterliegt wie ein ordnungsgemäß bestellter Verwalter. Verletzt er diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft nach § 280 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.
Darüber hinaus stellt der BGH klar, dass nach der bis zum 30. November 2020 geltenden Rechtslage Verträge, die ein Bauträger oder teilender Eigentümer vor Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen hatte, nicht automatisch auf die später entstandene Gemeinschaft übergingen. Hierfür war grundsätzlich ein ausdrücklicher Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich.
Tatbestand
Die beklagte Hausverwaltung war zunächst ordnungsgemäß zur ersten Verwalterin einer neu entstehenden Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden. Nach Ablauf ihrer Amtszeit führte sie die Verwaltung jedoch ohne erneute Bestellung weiter und wurde damit zur faktischen Verwalterin.
Bereits Jahre zuvor hatte die Beklagte im eigenen Namen einen Vertrag über die Pflege eines Parks abgeschlossen. Dieser Park gehörte jedoch nicht der späteren Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern weiterhin den ursprünglichen Grundstückseigentümern.
Während ihrer Tätigkeit als faktische Verwalterin ließ die Beklagte Rechnungen für diese Parkpflege in Höhe von insgesamt 16.541,17 € aus dem Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlen. Außerdem wurde ein von ihr geführtes Gemeinschaftskonto wegen Steuerschulden gepfändet, wodurch der Gemeinschaft ein weiterer Schaden entstand. Insgesamt verlangte die Gemeinschaft 22.821,59 € Schadensersatz.
Die Beklagte vertrat die Auffassung, die Gemeinschaft habe die Kosten tragen müssen und erhob ihrerseits Widerklage auf Erstattung weiterer Aufwendungen.
Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof weist die Revision vollständig zurück.
Haftung des faktischen Verwalters
Der Senat stellt erstmals ausdrücklich fest, dass ein faktischer Verwalter hinsichtlich seiner Pflichten einem ordnungsgemäß bestellten Verwalter gleichsteht. Wer tatsächlich Verwaltungsaufgaben übernimmt, muss die Vermögensinteressen der Gemeinschaft ebenso sorgfältig schützen und darf keine unberechtigten Zahlungen aus Gemeinschaftsmitteln veranlassen.
Dabei kommt es nach Auffassung des Gerichts nicht darauf an, ob das zugrunde liegende Rechtsverhältnis dogmatisch als Geschäftsführung ohne Auftrag, Auftrag oder fehlerhaftes Anstellungsverhältnis einzuordnen ist. Entscheidend ist allein, dass die gleichen Pflichten bestehen.
Keine Verpflichtung zur Zahlung der Parkpflege
Der Vertrag über die Parkpflege wurde bereits 2012 geschlossen. Zu diesem Zeitpunkt existierte die spätere Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht und konnte daher selbst keine Vertragspartei werden.
Der BGH stellt klar, dass nach altem WEG-Recht ein solcher Vertrag nur durch eine förmliche Vertragsübernahme oder Genehmigung aufgrund eines Eigentümerbeschlusses auf die spätere Gemeinschaft übergehen konnte.
Ein solcher Beschluss lag jedoch nicht vor.
Weder
- spätere Jahresabrechnungen,
- Entlastungsbeschlüsse,
- die Bestellung der Verwalterin,
- noch Zahlungen aus Gemeinschaftsmitteln
konnten eine Vertragsübernahme ersetzen. Ebenso wenig genügte schlüssiges Verhalten.
Folglich bestand keinerlei Verpflichtung der Gemeinschaft, die Parkpflegekosten zu tragen.
Schadensersatz
Da die Zahlungen ohne Rechtsgrund erfolgten, entstand der Gemeinschaft ein Schaden in Höhe der gezahlten Beträge.
Der Einwand der Beklagten, die Gemeinschaft habe dadurch eigene Pflegekosten erspart, scheiterte bereits daran, dass hierzu keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen wurden. Insbesondere konnte nicht dargelegt werden,
- welche Flächen überhaupt der Gemeinschaft gehörten,
- welche Kosten dort entstanden wären,
- oder weshalb die bloße Nutzung eines fremden Parks zu einer Kostenpflicht führen sollte.
Auch hinsichtlich des gepfändeten Gemeinschaftskontos bestätigte der BGH den Schadensersatzanspruch.
Schließlich scheiterte auch die Widerklage der Beklagten. Insbesondere betont der BGH erneut, dass vermeintlich zu viel gezahlte Hausgelder grundsätzlich nicht unmittelbar zurückgefordert werden können, sondern ausschließlich über die Jahresabrechnung zu korrigieren sind.
Das Urteil im Detail
Das Urteil besitzt erhebliche praktische Bedeutung für die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften.
Erstmals formuliert der Bundesgerichtshof ausdrücklich einen allgemeinen Haftungsmaßstab für den faktischen Verwalter. In der Praxis kommt dies häufig vor, wenn ein Verwalter nach Ablauf seiner Bestellungszeit die Verwaltung ohne wirksame Neubestellung fortführt. Der BGH macht deutlich, dass sich ein solcher Verwalter nicht darauf berufen kann, mangels wirksamer Bestellung geringeren Pflichten zu unterliegen. Wer faktisch die Verwaltung übernimmt, trägt auch die volle Verantwortung für den ordnungsgemäßen Umgang mit dem Gemeinschaftsvermögen.
Von erheblicher Bedeutung ist außerdem die zweite Leitsatzentscheidung zum alten WEG-Recht. Bauträger schlossen vor Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft häufig bereits Versorgungs-, Wartungs- oder Dienstleistungsverträge ab. Der BGH stellt klar, dass diese Verträge nach der bis zum 30. November 2020 geltenden Rechtslage grundsätzlich nicht automatisch auf die spätere Gemeinschaft übergingen. Vielmehr war regelmäßig ein ausdrücklicher Eigentümerbeschluss über die Vertragsübernahme oder Genehmigung erforderlich. Ohne einen solchen Beschluss bestand keine Zahlungspflicht der Gemeinschaft.
Ebenso verdeutlicht das Urteil, dass spätere Entlastungsbeschlüsse oder genehmigte Jahresabrechnungen keine rückwirkende Genehmigung solcher Verträge darstellen. Wohnungseigentümer sollten deshalb sorgfältig prüfen, auf welcher Rechtsgrundlage laufende Verträge beruhen und ob die erforderlichen Beschlüsse tatsächlich gefasst wurden.
Für Verwalter ergibt sich daraus die klare Konsequenz, dass Zahlungen aus Gemeinschaftsmitteln nur dann vorgenommen werden dürfen, wenn hierfür eine eindeutige rechtliche Grundlage besteht. Anderenfalls droht eine persönliche Schadensersatzhaftung – unabhängig davon, ob der Verwalter wirksam bestellt oder lediglich faktisch tätig war. Dieses Urteil stärkt damit den Schutz des Gemeinschaftsvermögens und schafft zugleich mehr Rechtssicherheit im Umgang mit Altverträgen aus der Zeit vor der Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
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