Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass ein Wohnungsvermittler keine Provision verlangen darf, wenn er zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist – unabhängig davon, ob die Provision vom Mieter oder vom Vermieter gezahlt werden soll. Entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam; bereits gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 21.05.2026 – I ZR 224/25) hat entschieden, dass § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG ein umfassendes Provisionsverbot enthält. Ein Wohnungsvermittler, der gleichzeitig Verwalter der vermittelten Wohnung ist, hat weder gegenüber dem Wohnungssuchenden noch gegenüber dem Vermieter einen Anspruch auf Vermittlungsprovision. Vertragsklauseln, die dennoch eine Provision vorsehen, sind unwirksam. Bereits gezahlte Beträge können nach Bereicherungsrecht zurückverlangt werden.
2. Tatbestand
Die Klägerin hatte einer Immobilienverwaltung im Jahr 2020 die Verwaltung mehrerer Wohnanlagen mit insgesamt 129 Wohnungen und 134 Garagen übertragen. Zum Aufgabenbereich der Beklagten gehörte unter anderem der Abschluss neuer Mietverträge im Namen der Eigentümerin. Neben einer laufenden Verwaltungsvergütung vereinbarten die Parteien für jede Neuvermietung zusätzlich eine Provision in Höhe von zwei Monatskaltmieten.
Während der Vertragslaufzeit vermittelte die Beklagte 13 Neuvermietungen und stellte hierfür insgesamt 16.815,71 € an Provisionen in Rechnung, die von der Klägerin bezahlt wurden. Nach Beendigung des Verwaltervertrages verlangte die Klägerin die Rückzahlung sämtlicher Provisionen mit der Begründung, diese seien nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz unzulässig gewesen.
Während das Landgericht die Klage überwiegend abwies, gab das Oberlandesgericht Düsseldorf der Klägerin weitgehend Recht. Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Revision zum Bundesgerichtshof ein.
3. Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Oberlandesgerichts und wies die Revision zurück.
Zunächst stellte der Senat fest, dass die Beklagte sowohl Wohnungsvermittlerin als auch Verwalterin der vermittelten Wohnungen war. Damit fiel sie unmittelbar unter den gesetzlichen Ausschlusstatbestand des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG.
Entscheidend war die Auslegung der Vorschrift. Nach Auffassung des Gerichts spricht bereits der Gesetzeswortlaut dafür, dass das Provisionsverbot allgemein gilt und nicht auf Vereinbarungen mit Wohnungssuchenden beschränkt ist. Anders als andere Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes nennt § 2 Abs. 2 gerade keinen bestimmten Anspruchsgegner.
Auch die Gesetzgebungsgeschichte bestätige dieses Verständnis. Der Gesetzgeber habe bewusst verhindern wollen, dass Wohnungsvermittler Provisionen verlangen, obwohl wegen ihrer engen wirtschaftlichen Verbindung zum Vermieter keine unabhängige Maklertätigkeit vorliege. Deshalb sei der Ausschluss ausdrücklich auch auf Verwalter ausgedehnt worden.
Der Bundesgerichtshof lehnte zudem eine einschränkende Auslegung der Vorschrift ab. Zwar bestehe zwischen Verwalter und Vermieter kein Interessenkonflikt wie gegenüber einem Wohnungssuchenden. Dennoch diene das Gesetz insgesamt dem Schutz der Mieter. Würde der Vermieter eine zusätzliche Vermittlungsprovision an seinen Verwalter zahlen müssen, bestehe die Gefahr, dass diese Kosten über höhere Mieten wirtschaftlich auf den Mieter abgewälzt werden. Die strikte Trennung von Verwaltung und provisionspflichtiger Vermittlung verhindere solche mittelbaren Belastungen und schaffe Transparenz auf dem Wohnungsmarkt.
Schließlich verwarf der Senat auch den Einwand, das Provisionsverbot verletze die Berufsfreiheit der Wohnungsvermittler. Der Gesetzgeber dürfe zur Sicherung sozialer Belange und zum Schutz von Mietern Einschränkungen der Provisionsfreiheit vorsehen. Da Wohnungsvermittlern weiterhin zahlreiche andere Tätigkeitsfelder offenstünden, sei die Regelung verhältnismäßig.
4. Das Urteil im Detail
Mit dieser Entscheidung schafft der Bundesgerichtshof erstmals höchstrichterliche Klarheit über eine seit Jahren umstrittene Rechtsfrage. In Rechtsprechung und Literatur war bislang streitig, ob das gesetzliche Provisionsverbot lediglich den Wohnungssuchenden schützt oder auch den Vermieter erfasst.
Der Senat entscheidet sich eindeutig für eine umfassende Anwendung der Vorschrift. Maßgeblich sei nicht allein der unmittelbare Schutz des Mieters vor Provisionszahlungen, sondern das gesetzgeberische Ziel, wirtschaftliche Verflechtungen zwischen Wohnungsvermittlern und Vermietern offenzulegen und zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit der Wohnungsvermittlung insgesamt zu verhindern.
Besondere Bedeutung hat das Urteil für Hausverwaltungen und Immobilienunternehmen, die neben der laufenden Verwaltung auch die Vermietung von Wohnungen übernehmen. Sie dürfen künftig für die Vermittlung von Wohnungen, die sie selbst verwalten, keine gesonderte Vermittlungsprovision mehr verlangen – auch dann nicht, wenn ausschließlich der Vermieter Auftraggeber und Zahlungspflichtiger ist. Entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam; bereits gezahlte Provisionen können nach den Regeln des Bereicherungsrechts zurückgefordert werden.
Das Urteil stärkt damit die Trennung zwischen Immobilienverwaltung und provisionspflichtiger Maklertätigkeit und bestätigt zugleich die mieter- und verbraucherschützende Zielsetzung des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Es dürfte erhebliche praktische Auswirkungen auf Vertragsgestaltungen von Hausverwaltungen, Maklern und institutionellen Vermietern haben.
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