Der BGH entschied, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer trifft und vom aktuellen Verwalter auszuführen ist. Ein ausgeschiedener Verwalter muss nur dann noch abrechnen, wenn die Pflicht in seine Amtszeit fällt oder vertraglich vereinbart wurde. Da sie erst am 1. Januar des Folgejahres entsteht, trifft den Altverwalter regelmäßig keine Pflicht zur Abrechnung des Vorjahres.
1. Kernaussage des Urteils
Die Pflicht zur Erstellung einer Jahresabrechnung obliegt der Wohnungseigentümergemeinschaft und wird durch den zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht im Amt befindlichen Verwalter erfüllt. Der ehemalige Verwalter wird nur dann zur Abrechnung verpflichtet, wenn diese Pflicht während seiner Amtszeit bereits entstanden ist oder er vertraglich weiterhin zur Erstellung verpflichtet wurde. Da die Pflicht erst am ersten Tag des Folgejahres entsteht, entfällt eine Abrechnungspflicht des zum Jahresende ausscheidenden Verwalters.
2. Tatbestand
Die Beklagte war bis zum 31. Dezember 2022 Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Versammlung vom 8. Dezember 2022 wurde eine neue Verwalterin ab dem 1. Januar 2023 bestellt. Die Gemeinschaft verlangte von der ausgeschiedenen Verwalterin die Erstellung der Jahresabrechnung für 2022.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht lehnten den Anspruch ab. Die Klägerin legte Revision ein, hielt weiter an ihrem Begehren fest und wollte die Verpflichtung der ehemaligen Verwalterin gerichtlich durchsetzen.
3. Entscheidungsgründe
Der Bundesgerichtshof bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen.
a) Gesetzliche Grundlage der Abrechnung
Mit der Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurde die Struktur der Verwaltung neu geordnet. Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung ist nun eine Organpflicht der Gemeinschaft, ausgeübt durch den aktuellen Verwalter. Es handelt sich daher nicht mehr um eine persönliche Pflicht des Verwalters wie im alten Recht.
b) Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht
Die Abrechnungspflicht entsteht nach Ablauf des Kalenderjahres – konkret am 1. Januar des Folgejahres. Entscheidend ist, wer zu diesem Zeitpunkt Verwalter ist. Scheidet ein Verwalter zum 31. Dezember aus dem Amt aus, fällt die Pflicht somit auf den neuen Verwalter.
c) Möglichkeiten abweichender vertraglicher Regelungen
Die Parteien können im Verwaltervertrag vereinbaren, dass der Altverwalter auch nach seinem Ausscheiden noch Abrechnungen erstellen muss. Eine solche Vereinbarung lag im vorliegenden Fall aber nicht vor. Ohne diese Regelung bleibt die Pflicht ausschließlich beim neuen Verwalter.
d) Fortbestehende Verantwortlichkeit des früheren Verwalters
Obwohl der Altverwalter nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet ist, bleibt er zur Rechnungslegung verantwortlich. Er muss sämtliche Unterlagen, Einnahmen und Ausgaben vollständig offenlegen und geordnet übergeben. Die Verantwortung für Transparenz über das abgeschlossene Wirtschaftsjahr bleibt daher bestehen, auch wenn die konkrete Abrechnung nicht mehr zu seinen Aufgaben gehört.
4. Urteil
Die Revision der Klägerin wird zurückgewiesen. Der ehemalige Verwalter muss die Jahresabrechnung für das Jahr 2022 nicht erstellen, da die Pflicht erst nach Ende seiner Amtszeit entstanden ist. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.
Hinweis: Für diese Zusammenfassung wurde künstliche Intelligenz genutzt. Keine Gewähr für die Aktualität, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hier veröffentlichten Inhalte. Jede Haftung wird ausgeschlossen.