Der BGH entschied, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Rückerhalt der Mietsache beginnt – auch wenn der Mietvertrag noch läuft. Ein Rückerhalt liegt bereits beim Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters vor. Die Schadensersatzansprüche des Vermieters waren daher verjährt.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die sechsmonatige Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits mit dem Rückerhalt der Mietsache zu laufen beginnt, unabhängig davon, ob das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch andauert. Der Rückerhalt kann auch durch Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Vermieters erfolgen, sofern der Mieter damit den Besitz vollständig aufgibt und der Vermieter ungestörte Sachherrschaft erlangt. Dies gilt selbst dann, wenn der Vermieter eine Rücknahme ausdrücklich ablehnt.
2. Tatbestand
Zwischen den Parteien bestand ein gewerbliches Mietverhältnis über eine Halle mit Nebenflächen. Die Beklagte kündigte dieses Verhältnis zum 17.06.2020. Der Kläger sah das Vertragsende jedoch später. Die Beklagte nutzte die Mieträume bis zum 31.12.2020 und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Briefkasten des Klägers. Dieser widersprach am 7. Januar 2021 schriftlich der Rückgabe mit Hinweis auf seine fehlende Empfangsbereitschaft.
Im Juni 2021 forderte der Kläger von der Beklagten die Beseitigung von Mängeln und verlangte im Anschluss Schadensersatz in Höhe von rund 32.000 € sowie rückständige Mieten. Der Mahnbescheid wurde am 30.08.2021 zugestellt. Die Beklagte erhob u. a. die Einrede der Verjährung hinsichtlich des Schadensersatzes.
Das Landgericht sprach dem Kläger rückständige Mieten zu, wies aber die Schadensersatzforderungen wegen Verjährung ab. Das OLG Hamm bestätigte dieses Urteil. Mit seiner Revision wollte der Kläger die Schadensersatzforderung durchsetzen.
3. Entscheidungsgründe
Der BGH wies die Revision zurück.
a) Verjährungsbeginn durch Rückerhalt der Mietsache
Gemäß § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB verjähren Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache binnen sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB). Entscheidend ist dabei, dass der Vermieter tatsächlichen Besitz an der Mietsache erlangt, also ungestört über sie verfügen und etwaige Schäden feststellen kann.
Der Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten des Klägers am 31.12.2020 begründet aus Sicht des Gerichts diesen Rückerhalt, denn die Beklagte hatte den Besitz vollständig aufgegeben und der Kläger konnte die Mietsache untersuchen. Dass der Kläger die Annahme verweigerte, sei unbeachtlich, weil er faktisch Besitz erlangt habe.
b) Keine Rücknahmebereitschaft erforderlich
Entscheidend sei nicht, ob der Vermieter bereit war, das Objekt entgegenzunehmen, sondern ob er es faktisch in Besitz genommen habe. Der Besitzwechsel trat spätestens am 7. Januar 2021 ein, als der Kläger die Schlüssel entdeckte und behielt. Dass er den Besitz nicht wollte, sei nicht ausschlaggebend, solange er ihn tatsächlich nicht aufgab.
c) Besitzwille trotz erklärter Ablehnung
Ein genereller Besitzwille kann auch ohne ausdrückliche Erklärung durch tatsächliches Verhalten angenommen werden. Der Kläger behielt die Schlüssel, was nach Ansicht des Gerichts seinen (zumindest konkludenten) Besitzwillen zeigt. Sein Protest diente lediglich dazu, Mietansprüche nicht zu gefährden, nicht aber dazu, den Besitz an der Mietsache abzulehnen.
d) Keine Hemmung der Verjährung
Die Verjährung begann spätestens am 8. Januar 2021 und endete sechs Monate später. Der Antrag auf Mahnbescheid erfolgte erst am 26. August 2021 – und damit nach Fristablauf. Eine Hemmung der Verjährung trat daher nicht mehr ein.
4. Urteil
Die Revision des Klägers wurde als unbegründet zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof stellte fest, dass die geltend gemachten Schadensersatzansprüche des Klägers wegen vertragswidrigem Zustand der Mietsache verjährt sind. Die Beklagte hatte mit dem Einwurf der Schlüssel in den Hausbriefkasten am 31.12.2020 den Besitz aufgegeben, und der Kläger erhielt spätestens am 7.1.2021 den Besitz. Damit begann die Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB. Die späteren rechtlichen Schritte des Klägers konnten diese nicht mehr hemmen.
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