Der BGH entschied, dass ein Vermieter das Mietverhältnis nicht fristlos kündigen darf, wenn der Mieter mit einer vereinbarten Bankbürgschaft als Mietsicherheit im Rückstand ist. Der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2a BGB bezieht sich ausschließlich auf Geldleistungen (Barkautionen). Der Rechtsstreit wurde zur erneuten Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 14. Mai 2025 (Az. VIII ZR 256/23) entschieden, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses nach § 569 Abs. 2a BGB nicht möglich ist, wenn der Mieter mit der Stellung einer vereinbarten Bankbürgschaft als Mietsicherheit in Verzug ist. Diese Vorschrift greift nur bei Geldleistungen (z. B. Barkautionen), nicht aber bei sonstigen Sicherheiten wie Bürgschaften. Damit schützt die Norm ausschließlich vor dem Verzug mit Zahlungen, nicht aber mit sonstigen Sicherungsformen.
2. Tatbestand
Der Beklagte war Mieter einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes bei der Klägerin. Im Mietvertrag wurde eine Kaution in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft über 4.400 € vereinbart, die spätestens zur Übergabe der Wohnung zu erbringen war. Die Wohnung wurde überlassen, aber die Bürgschaft wurde nicht erbracht. Daraufhin kündigte die Klägerin das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich, unter Berufung auf § 569 Abs. 2a BGB.
Das Amtsgericht verurteilte den Beklagten zur Räumung, das Landgericht Frankfurt wies seine Berufung zurück. Es bejahte die Anwendung des § 569 Abs. 2a BGB auch auf Bankbürgschaften. Der Beklagte legte Revision ein.
3. Entscheidungsgründe
a) Zulässigkeit der Revision
Die Revision war nur insoweit eröffnet, wie sie sich gegen die Verurteilung zur Räumung aufgrund der Kündigung vom 11. Mai 2020 richtete. Die gleichzeitige Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Abweisung der Widerklage wurde mangels grundsätzlicher Bedeutung zurückgewiesen.
b) Rechtswidrigkeit der Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB
Der BGH widersprach der Ansicht des Berufungsgerichts und stellte klar, dass der Verzug mit einer Bankbürgschaft nicht unter den Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB fällt.
Folgende zentrale Argumente führten zur Entscheidung:
- Wortlaut: Der Begriff „Sicherheitsleistung“ im Gesetz kann zwar weit verstanden werden, jedoch verlangt § 569 Abs. 2a BGB den Verzug mit einem „Betrag“, was auf Geldleistungen verweist.
- Systematik: Die Vorschrift steht in engem Zusammenhang mit der Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und soll diese ergänzen. Daher liegt eine Parallelstruktur nahe, die sich auf Geldleistungen beschränkt.
- Teilleistungen: § 551 Abs. 2 BGB erlaubt dem Mieter, Barkautionen in drei Raten zu zahlen. Die Kündigungsvoraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB orientieren sich an einem Rückstand von zwei Monatsmieten. Dies setzt voraus, dass die Kaution in Raten zu leisten ist – was bei einer Bürgschaft nicht der Fall ist.
- Zweck: Ziel des Gesetzgebers war es, Vermieter bei Nichtzahlung der Kaution zu schützen – nicht bei Nichterbringung anderer Sicherheiten. Auch in der Gesetzesbegründung ist stets von „Zahlung“ die Rede.
- Schutzinstrumente des Vermieters: Ein Vermieter, der auf eine Bürgschaft besteht, ist durch das Zurückbehaltungsrecht ausreichend geschützt (§ 273 BGB). Er muss die Wohnung nicht übergeben, bevor die Bürgschaft vorliegt.
- Rechtsmissbrauchsgefahr: Eine sofortige Kündigung nach Wohnungsübergabe wäre treuwidrig (§ 242 BGB), wenn der Vermieter die Übergabe selbst trotz fehlender Bürgschaft vorgenommen hat und anschließend sofort kündigt.
c) Alternativen zur Kündigung
Obwohl § 569 Abs. 2a BGB auf Bankbürgschaften nicht anwendbar ist, steht dem Vermieter die Möglichkeit der fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB (wichtiger Grund) oder ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB (schuldhafte Pflichtverletzung) weiterhin offen. Diese setzen jedoch eine umfassendere Interessenabwägung voraus.
d) Relevanz Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGB)
Das Berufungsgericht muss nun auch klären, ob die Klausel im Mietvertrag, welche die Bankbürgschaft fordert, eine unwirksame AGB darstellt (§§ 305 ff. BGB). Es bestehen Hinweise, dass es sich um eine vorformulierte Klausel handelt, die zur mehrfachen Verwendung vorgesehen war, was sie der AGB-Kontrolle unterwirft. Diese Frage war bisher nicht geklärt worden und wird im weiteren Verfahren zu berücksichtigen sein.
4. Urteil
Das Urteil des Landgerichts Frankfurt wurde im Kostenpunkt sowie hinsichtlich der Räumungsverurteilung aufgehoben. Der Rechtsstreit wurde an das Berufungsgericht zurückverwiesen, das nun prüfen muss:
- Ob andere Kündigungsgründe (z. B. Zahlungsverzug, Eigenbedarf) greifen.
- Ob § 4 des Mietvertrags (Bürgschaftsklausel) wirksam ist oder gegen das AGB-Recht verstößt.
Die Revision bezüglich der Widerklage (Feststellung des Fortbestands des Mietverhältnisses) wurde als unzulässig verworfen. Die dagegen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde blieb erfolglos.
Fazit:
Dieses Urteil klärt eine bislang umstrittene Rechtsfrage höchstrichterlich: Der Kündigungsgrund des § 569 Abs. 2a BGB greift nur bei Geldleistungen – nicht bei Bürgschaften. Es stärkt damit die dogmatische Klarheit im Mietrecht und stellt klar, dass Vermieter bei abweichenden Sicherheiten andere Wege zur Vertragsbeendigung beschreiten müssen.
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