Der BGH bestätigt, dass Wohnungseigentümer bei der Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 WEG ein weites Ermessen haben. Ein Beschluss über Vorschüsse ist nur dann anfechtbar, wenn seine Über- oder Unterhöhung im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist. Die Revision des klagenden Wohnungseigentümers wurde zurückgewiesen; der Wirtschaftplan 2022 ist wirksam.
1. Kernaussage des Urteils
Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Vorschüsse zur Kostentragung sowohl hinsichtlich der einzustellenden Kostenpositionen als auch ihrer Höhe einen weiten Ermessensspielraum haben. Eingriffe durch Gerichte sind nur zulässig, wenn bei der Beschlussfassung offensichtlich war, dass die Vorschüsse erheblich überhöht oder zu niedrig angesetzt wurden. Die vom Kläger angegriffenen Positionen des Wirtschaftsplans 2022 halten dieser Prüfung stand.
2. Tatbestand
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Auf einer Eigentümerversammlung im Juni 2022 wurde unter Tagesordnungspunkt 6 der Beschluss über die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2022 gefasst. Der Kläger focht diesen Beschluss an.
Er kritisierte insbesondere:
- die Höhe verschiedener Kostenansätze im Wirtschaftsplan (z.B. Anmietung einer Fahrradgarage, Zusatzvergütung der neuen Verwalterin, Rechtsberatungskosten),
- den Kostenverteilungsschlüssel,
- das Fehlen eines Gesamtwirtschaftsplans.
Sowohl das Amtsgericht Düsseldorf als auch das Landgericht Düsseldorf wiesen die Klage ab. Das Landgericht ließ die Revision beschränkt zu. Der Kläger verfolgte sein Begehren vor dem BGH weiter, die Beklagte beantragte Zurückweisung.
3. Entscheidungsgründe
I. Teilweise Unzulässigkeit der Revision
Der BGH erklärt die Revision für unzulässig, soweit der Kläger Mängel rügt, die nicht vom Zulassungsbeschluss erfasst sind.
Das betrifft:
- die Rüge eines fehlerhaften Kostenverteilungsschlüssels,
- die Rüge des fehlenden Gesamtwirtschaftsplans.
Die Revision war hier nur zugelassen für die Frage der Grenzen des Ermessens nach § 28 Abs. 1 WEG, nicht für weitere Beschlussmängel.
II. Im zulässigen Umfang unbegründet
Soweit die Revision zulässig ist (Fragen der Höhe der Vorschüsse und der Einstellungsgrundlagen im Wirtschaftsplan), weist der BGH sie vollumfänglich zurück.
1. Rechtsgrundsatz zur Beschlussfassung über Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 WEG)
Der BGH betont:
- Der Wirtschaftsplan enthält eine Prognose der im kommenden Jahr voraussichtlich entstehenden Einnahmen und Ausgaben.
- Die Vorschüsse sollen dem Verwalter ermöglichen, alle Kosten zu begleichen.
- Die Eigentümer haben bei der Festlegung:
- der Kostenpositionen und
- deren Höhe ein weites Ermessen.
Ein Beschluss ist nur dann anfechtbar, wenn:
- evident (d. h. klar erkennbar) ist, dass die Vorschüsse viel zu hoch oder erheblich zu niedrig sind.
- Eine großzügige Schätzung ist zulässig, um spätere Nachzahlungen zu vermeiden.
Die Jahresabrechnung korrigiert später die tatsächlichen Zahlen – daher soll der Prognosecharakter nicht übermäßig eingeengt werden.
2. Prüfung der einzelnen Kostenansätze
a) Anmietung der Fahrradgarage
Die Eigentümer hatten hierfür 1.500 € eingeplant.
Der Kläger hielt den Mietvertrag für nichtig.
Der BGH stellt klar:
- Im Rahmen eines Wirtschaftsplans ist nicht zu prüfen, ob Verträge wirksam sind.
- Eigentümer müssen vorsichtig kalkulieren und von der Wirksamkeit bestehender Verträge ausgehen.
→ Kein Ermessensfehler
b) Zusatzvergütung der neuen Verwalterin (3.000 €)
Aufgrund:
- fehlender Verwalterbestellung 2021
- Wechsels der Verwaltung
war eine Zusatzvergütung plausibel und konnte prognostisch berücksichtigt werden.
→ Im Ermessensrahmen
c) Rechtsberatungskosten / Gerichtsverfahren (12.000 €)
Die Kosten für rechtliche Auseinandersetzungen waren einzuplanen, auch wenn die zugrunde liegenden Beschlüsse (TOP 4 und 5) später aus formalen Gründen für ungültig erklärt wurden.
Entscheidend:
- Die Eigentümer durften im Zeitpunkt der Beschlussfassung erwarten, dass Rechtsstreitigkeiten entstehen würden.
→ Kostenansatz zulässig
d) Erhöhte Ansätze für Wasser- und Versicherungskosten
Diese Bewegungen lagen klar innerhalb des Prognose- und Ermessensspielraums.
3. Zuführung zur Erhaltungsrücklage (20.000 €)
Der Kläger meinte, ein konkreter Reparaturbedarf hätte vorliegen müssen.
Der BGH widerspricht eindeutig:
- § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG verpflichtet zur Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
- Diese ist nicht an einen bestimmten Reparaturanlass gebunden.
- Die Höhe liegt im weiten Ermessen der Eigentümer.
→ Ermessensausübung nicht überschritten
4. Urteil
Der BGH bestätigt das Urteil des Landgerichts Düsseldorf:
- Die Revision wird zurückgewiesen.
- Der angefochtene Beschluss der Eigentümerversammlung über die Vorschüsse 2022 ist wirksam.
- Die Kosten des Revisionsverfahrens trägt der Kläger.
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